Le lexique de référence
Lexique de l'immobilier en Thaïlande
Chaque terme expliqué simplement, avec les vraies règles. Beaucoup d'informations fausses circulent sur le sujet, ce lexique remet les définitions à l'endroit.
189 termes
Aller à
La transaction Achat sur plan
Acheter avant la construction, comme une VEFA mais avec moins de garanties. Le condo est encadré par la loi, la villa beaucoup moins.
Acheter en tant qu'étranger Acheter à deux en Thaïlande
Deux acheteurs, un seul bien. En condo, l'indivision est possible avec les deux noms au titre. Avec un conjoint thaï, le terrain reste à son seul nom. Ce que dit vraiment la loi.
Acheter en tant qu'étranger Acheter en Thaïlande avec une SCI
La question que se posent beaucoup de Français. Une SCI française ne peut pas détenir de terrain thaïlandais, et « SCI thaïlandaise » désigne en réalité une société thaïe, pas une SCI.
Acheter en tant qu'étranger Acheter un terrain agricole en Thaïlande
Un étranger ne peut posséder aucun terrain en Thaïlande, agricole compris. Le Sor Por Kor, le chanote agricole et le bail dit renouvelable cachent des droits fragiles ou illégaux.
La transaction Acompte (achat immobilier)
La somme versée à la signature du contrat de vente. Attention, la règle française des arrhes rendues au double n'existe pas en droit thaïlandais.
Louer et faire louer Airbnb en copropriété en Thaïlande
Louer son condo à la nuit se heurte à trois barrières qui se cumulent, la loi hôtelière, la loi sur les copropriétés et le règlement de l'immeuble. Être propriétaire ne suffit pas.
S'installer et transmettre Amphoe (district) en Thaïlande
Le district, l'échelon administratif sous la province. Le bureau des démarches de résidence et du livret de maison, à ne pas confondre avec le Land Office des titres.
Construire et rénover Architecte et ingénieur agréés en Thaïlande
En Thaïlande, seul un architecte agréé peut signer un permis de construire, et un professionnel étranger ne peut pas exercer seul. Qui conçoit et signe vos plans, et ce que cela change pour une villa.
Copropriété Assemblée générale
Le rendez-vous de décision des copropriétaires. Budgets, charges et travaux s'y votent au prorata des quotes-parts.
La transaction Assurance de titre
Un contrat qui, ailleurs, indemnise un défaut du titre découvert après la vente. En Thaïlande elle n'existe quasiment pas, la vraie protection se joue avant de signer.
La transaction Avocat immobilier en Thaïlande
Faut-il un avocat pour acheter en Thaïlande. Sans notaire, votre avocat indépendant est la seule protection, il vérifie, rédige les contrats et vous représente au transfert.
Louer et faire louer Bailleur professionnel
Dès trois logements loués, un propriétaire tombe sous le régime des contrats contrôlés. Ce que la réforme de 2025 a resserré, loin de l'ancienne règle de 2018.
S'installer et transmettre Blue book (livret bleu)
Le livret d'enregistrement de maison à couverture bleue, le Thor Ror 14. Un registre de domicile, pas un titre de propriété, réservé aux Thaïlandais et aux résidents permanents.
Acheter en tant qu'étranger BOI (Board of Investment)
L'agence qui promeut l'investissement en Thaïlande. Ce qu'elle permet vraiment côté foncier, et pourquoi elle n'est pas une voie pour qu'un étranger achète sa villa.
Construire et rénover BOQ (bill of quantities)
Le devis quantitatif détaillé annexé au contrat de construction. En partie obligatoire depuis 2017, c'est lui qui protège votre budget de chantier.
Louer et faire louer Branded residence (résidence de marque)
Un logement géré sous le nom d'une marque hôtelière. Ce que la prime de marque paie vraiment, et ce qu'il faut vérifier avant d'acheter pour louer.
Construire et rénover Building Control Act, la loi thaïlandaise sur le contrôle des constructions
La loi-cadre de 1979 qui régit permis, inspections et démolitions. Pleinement en vigueur à Koh Samui et Phuket, contrairement à ce qu'\''on croit.
Copropriété CAM fees
Les charges de copropriété. Payées chaque mois au m² pour faire tourner l'immeuble.
Construire et rénover Certificat de conformité d'une construction (Aor.6)
Il n'existe pas de certificat d'habitabilité pour une villa en Thaïlande. Le Aor.6 ne vise que les bâtiments contrôlés, condos et hôtels. Ce qui prouve vraiment qu'une maison est en règle.
S'installer et transmettre Certificat de résidence
La lettre officielle qui atteste l'adresse d'un étranger. Valable trente jours, exigée pour le permis de conduire et d'autres démarches.
Titres de propriété et cadastre Chanote
Le titre de pleine propriété le plus sûr de Thaïlande, borné au GPS par le Land Department et reconnaissable à son garuda rouge.
Copropriété Charges d'un village de villas en Thaïlande, le lotissement
Une villa en lotissement paie des charges communes sous le Land Development Act, distinct de la copropriété d'un condominium. Une personne morale gère les voies et la sécurité, et une dette de charges peut bloquer la revente.
La transaction Clauses abusives (contrat de vente immobilier)
Les clauses déséquilibrées d'un contrat de promoteur. En copropriété, la loi thaïlandaise en annule d'office une partie, une protection que peu d'acheteurs connaissent.
La transaction Code civil et commercial (Civil and Commercial Code)
Le socle du droit privé thaïlandais. Il régit les contrats, la vente, le bail, l'hypothèque, les droits réels et les successions, sur lesquels s'appuie tout achat immobilier.
Copropriété Comité de copropriété
L'organe de trois à neuf copropriétaires élus qui surveille le gestionnaire d'un immeuble en Thaïlande. Un contre-pouvoir des propriétaires, à ne pas confondre avec le syndic.
Acheter en tant qu'étranger Compte bancaire en Thaïlande
Résident ou non-résident, visa exigé, plafond réel. Ce que recouvre vraiment le compte bancaire d'un étranger, et son rôle dans l'achat.
S'installer et transmettre Conditions du visa retraite
800 000 bahts en banque, 65 000 bahts de revenus mensuels ou une combinaison des deux. Les règles réelles, leur calendrier et leurs pièges.
Copropriété Condominium Act
La loi de 1979 qui régit les condos. C'est elle qui permet aux étrangers d'acheter un appartement en pleine propriété.
Acheter en tant qu'étranger Condominium ou apartment
Deux immeubles qui se ressemblent, un seul se possède. Le condominium donne un titre individuel et la pleine propriété à un étranger, l'apartment non.
Louer et faire louer Condotel
Un condo vendu par lots mais exploité comme un hôtel. La promesse pleine propriété plus revenus à la nuit se heurte à la loi thaïlandaise.
La transaction Consentement du conjoint
L'accord du mari ou de la femme exigé pour vendre ou hypothéquer un bien commun. Sans lui, l'acte peut être annulé.
Construire et rénover Construire sans permis en Thaïlande, sanctions et risque pour l'acheteur
Amende, amende journalière, démolition, et un risque qui retombe sur le propriétaire. Ce que le scandale des faux permis de Koh Samui a révélé.
Louer et faire louer Contrat d'exploitation hôtelière
Le contrat qui confie votre location courte durée à un opérateur. Trois modèles de rémunération, un point clé le partage brut ou net, et un garde-fou légal.
Louer et faire louer Contrat de location
Le bail d'un logement en Thaïlande. Trois ans maximum sans enregistrement, et des règles précises sur la caution.
La transaction Contrat de réservation
Le premier document d'un achat, qui retire le bien du marché contre des frais de réservation. Ce qu'il doit contenir, si l'acompte est remboursable, et la protection nouvelle sur les condos depuis 2025.
La transaction Contrat de vente (SPA)
Le contrat principal d'une transaction immobilière, le Sale and Purchase Agreement. Faute de notaire, c'est lui et sa relecture qui protègent l'acheteur.
Taxes et fiscalité Convention fiscale franco-thaïlandaise
Le traité de 1974 qui répartit l’impôt entre la France et la Thaïlande. Loyers imposés en Thaïlande, exonérés en France avec taux effectif.
La transaction Credit advice
L'attestation par laquelle votre banque confirme la réception de fonds venus de l'étranger. Sous cinquante mille dollars, elle remplace le FET form pour prouver l'origine des fonds au Land Office.
Acheter en tant qu'étranger DBD
Le Department of Business Development, registre national des sociétés thaïlandaises, celui qui enregistre les entreprises et traque les montages en prête-nom.
Copropriété Debt-free certificate
L'attestation d'absence de dettes du vendeur envers la copropriété. Sans elle, pas de transfert au Land Office.
Louer et faire louer Décès et transmission d'un bail en Thaïlande
En Thaïlande un bail s'éteint en principe au décès du locataire et ne passe pas d'office aux héritiers. Ce qu'un leasehold de trente ans transmet vraiment, et comment le sécuriser.
Construire et rénover Délai du permis de construire en Thaïlande
Le temps nécessaire pour obtenir un permis de construire. La règle légale des quarante-cinq jours, ses prolongations, le délai réel et ce qui l'allonge, dont l'étude d'impact des gros projets.
Louer et faire louer Dépôt de garantie
La caution d'une location. Deux mois de loyer en usage courant, et des règles strictes chez les bailleurs professionnels.
Construire et rénover Distances de construction (setback)
Les reculs minimaux à respecter pour construire, fixés au niveau national. Distances aux limites, à la route et à la mer, avant tout permis.
Acheter en tant qu'étranger Droit d'habitation
Occuper gratuitement un logement, à vie ou pour 30 ans, sans pouvoir le louer. Un droit strictement personnel.
Acheter en tant qu'étranger Droit de superficie
Le droit de posséder une construction sur le terrain d'autrui. Transmissible, à la différence de l'usufruit.
Taxes et fiscalité Droit de timbre
Une taxe de 0,5 % au Land Office, mais seulement quand la taxe commerciale spécifique ne s'applique pas. On paie l'une ou l'autre, jamais les deux.
S'installer et transmettre Droits de succession
L'impôt successoral thaïlandais existe depuis 2016, mais ne frappe que la part d'héritage dépassant 100 millions de bahts par héritier.
La transaction Due diligence immobilière
L'audit juridique du bien avant l'achat, titre, vendeur, charges, permis et quota. En Thaïlande, sans notaire, c'est le seul vrai filet de sécurité de l'acheteur.
Construire et rénover EIA (étude d'impact environnemental)
L'étude d'impact environnemental qu'un grand projet doit faire approuver avant de construire. Le point à vérifier avant d'acheter sur plan.
La transaction Enregistrement du bail
La formalité au Land Office qui rend un bail opposable au-delà de trois ans. Sans elle, un bail long ne vaut que trois ans.
La transaction Escrow (compte séquestre)
Le compte tenu par un tiers de confiance qui ne verse l'argent au vendeur qu'une fois le transfert du titre effectué. Légal depuis 2008, mais encore peu utilisé.
Louer et faire louer État des lieux
Le document qui décrit le logement à l'entrée et à la sortie. Sans lui, la loi présume que vous l'avez reçu en bon état, et votre caution est en jeu.
S'installer et transmettre Exécuteur testamentaire
La personne qui administre une succession thaïlandaise. En pratique un administrateur nommé par le tribunal, indispensable pour transférer les biens, même avec un testament.
Titres de propriété et cadastre Expropriation en Thaïlande, l'État peut-il reprendre un terrain
L'État thaïlandais peut acquérir un terrain ou une villa pour un projet d'utilité publique, route, voie ferrée ou aéroport, contre une indemnité. La loi s'applique aux étrangers comme aux Thaïlandais, et le risque suit les tracés d'infrastructures.
S'installer et transmettre Extension of stay
La prolongation de séjour accordée par l'immigration en Thaïlande, à distinguer du visa délivré par une ambassade. Renouvelée chaque année, c'est elle qui forme le vrai visa retraite ou mariage.
La transaction Faillite du promoteur en Thaïlande
Le risque majeur de l'achat sur plan. Ni séquestre obligatoire ni garantie d'achèvement, l'acheteur est un créancier chirographaire derrière la banque.
Construire et rénover FAR, le coefficient d'occupation du sol en Thaïlande
Le FAR plafonne la surface constructible d'un terrain. Comment il se calcule, les valeurs de Bangkok, et pourquoi il ne limite pas votre villa à Samui ou Phuket.
Acheter en tant qu'étranger Farang
Le mot thaï courant qui désigne un Occidental, pas tout étranger. On le croise en immobilier dans le quota farang et le prix farang.
La transaction FET form
La preuve bancaire que l'argent vient de l'étranger. Sans elle, pas de condo en pleine propriété au nom d'un étranger.
La transaction Financement par le promoteur
Payer son bien à tempérament directement auprès du constructeur, faute de prêt bancaire. Ce que couvre vraiment l'échéancier sur plan, et le risque de payer sans séquestre.
Construire et rénover Forage d’eau
Le forage privé qui alimente une villa hors du réseau public, encadré par la loi thaïlandaise sur les eaux souterraines et à déclarer dans les zones classées.
Acheter en tant qu'étranger Foreign Business Act (FBA)
La loi de 1999 sur les entreprises étrangères. Celle qui rend illégal le montage en société adossé à des prête-noms.
Taxes et fiscalité Formulaire 2047
La déclaration des revenus étrangers. Pour un loyer thaïlandais, une règle particulière et un piège à éviter, celui du crédit d’impôt.
Taxes et fiscalité Formulaire 3916
La déclaration des comptes détenus à l’étranger. Obligatoire pour un compte thaïlandais, même inactif, sous peine d’amende.
Construire et rénover Fosse septique en Thaïlande, l'assainissement d'une villa
Une villa en Thaïlande n'a presque jamais de tout-à-l'égout, elle traite ses eaux usées sur sa parcelle avec une fosse suivie d'un puisard. La loi l'impose, mais les eaux de cuisine et de douche échappent souvent au traitement.
Taxes et fiscalité Frais d'achat immobilier en Thaïlande
Le coût réel d'un achat, taxes du Land Office et frais annexes. Qui paie quoi entre acheteur et vendeur, et pourquoi il n'y a pas de frais de notaire.
Taxes et fiscalité Frais de transfert
Les 2 % perçus par le Land Office au changement de propriétaire. Souvent partagés entre vendeur et acheteur.
Acheter en tant qu'étranger Freehold
La pleine propriété perpétuelle. Pour un étranger, elle n'est accessible en nom propre que sur les appartements en copropriété.
Construire et rénover Garantie de construction
La garantie légale des défauts d'un bien neuf. Cinq ans pour la structure, mais deux ans pour un condo et un an seulement pour une villa.
La transaction Garantie de rachat (buy-back)
La promesse d'un promoteur de racheter votre bien à un prix convenu. Rien à voir avec la garantie encadrée du neuf français, et sans filet légal en Thaïlande.
Louer et faire louer Garantie locative
Le rendement promis par un promoteur, souvent 5 à 8 % par an. La garantie vaut ce que vaut son signataire.
Titres de propriété et cadastre Garuda
L'emblème royal en tête des titres fonciers thaïlandais. Ce que sa couleur révèle sur le grade du titre, et pourquoi il ne prouve jamais à lui seul l'authenticité.
Louer et faire louer Haute saison et basse saison
Le calendrier touristique qui décide de la moitié d'un rendement locatif. Et le décalage que beaucoup ignorent, Koh Samui ne suit pas la même saison que Phuket.
Construire et rénover Hauteur de construction en bord de mer
Près de la mer, la hauteur autorisée baisse à l'approche du rivage, et l'altitude comme la pente ajoutent leurs limites. Un titre ne donne pas le droit de construire.
S'installer et transmettre Héritage d'un condo
Un étranger peut hériter d'un appartement, mais ne le garde que s'il remplit les conditions de l'article 19 et respecte le quota de 49 %.
S'installer et transmettre Héritage d'un terrain
Un étranger peut hériter d'un terrain thaïlandais, mais pas le garder à son nom. Il en reçoit la valeur et doit le vendre, dans un délai qui va jusqu'à un an.
S'installer et transmettre Héritiers légaux
L'ordre dans lequel la loi thaïlandaise répartit une succession sans testament. Six classes d'héritiers et une place à part pour le conjoint.
Louer et faire louer Hotel Act (loi hôtelière)
La loi thaïlandaise de 2004 sur les hôtels. C'est elle qui définit l'hôtellerie, impose la licence et pose la frontière de la location courte durée.
La transaction Hypothèque
La sûreté enregistrée sur le titre. Elle doit être levée au plus tard le jour du transfert.
Taxes et fiscalité Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
L’impôt sur la fortune immobilière. Pour un résident de France, le bien thaïlandais entre dans l’assiette au-delà de 1,3 million d’euros.
Taxes et fiscalité Impôt sur les revenus locatifs
Pas de taxe forfaitaire sur les loyers. Un abattement de 30 %, le barème progressif, et deux retenues à ne pas confondre.
Acheter en tant qu'étranger Indivision
Acheter un bien à plusieurs en Thaïlande, chacun détenant une quote-part indivise, une situation encadrée par le code civil et commercial thaïlandais.
La transaction Inspection technique avant achat
L'examen physique du bâti par un expert indépendant avant d'acheter. En Thaïlande, le recours pour vices cachés est très faible, l'inspection avant achat est la vraie protection.
Construire et rénover Jalons de construction
Les étapes physiques d'un chantier qui déclenchent les paiements, en achat sur plan comme en construction de villa. La règle qui compte, payer contre l'avancement réel et jamais en avance.
Copropriété Juristic person
La personne morale qui gère l'immeuble. L'équivalent thaïlandais du syndic de copropriété.
La transaction La commission d'agence immobilière en Thaïlande
La rémunération de l'agence à la vente, payée par le vendeur et non par l'acheteur. En revente, elle va de 3 à 5 pour cent selon la zone, sans barème légal.
Construire et rénover La réception d'un bien immobilier neuf en Thaïlande
Le jour de la remise, votre seul vrai levier est le solde encore dû. Ce qu'il faut inspecter et signer, et surtout ce qu'il ne faut pas signer trop vite.
Taxes et fiscalité La réduction des frais de transfert à 0,01 %
Une mesure de relance abaisse les frais de transfert à 0,01 pour cent, mais elle est réservée aux acheteurs de nationalité thaïlandaise. L'étranger, lui, paie les 2 pour cent pleins.
Taxes et fiscalité La retenue de 5 % sur les loyers versés par une société
Quand le locataire est une société, il retient 5 pour cent du loyer et les reverse au fisc. Ce n'est pas un impôt de plus mais un acompte imputable sur votre impôt annuel.
Acheter en tant qu'étranger Land Code (code foncier thaïlandais)
La loi foncière thaïlandaise de 1954. Elle organise les titres de propriété, confie tout au Department of Lands et pose l'interdiction faite aux étrangers de posséder du terrain.
Titres de propriété et cadastre Land Department (Department of Lands)
L'administration centrale des terres en Thaïlande, celle qui encadre les titres et supervise tous les bureaux fonciers locaux. À ne pas confondre avec le Land Office où se fait votre transaction.
La transaction Land Office
L'administration où tout se joue. Titres, baux, hypothèques et transferts s'y enregistrent officiellement.
Titres de propriété et cadastre LandsMaps
Le cadastre en ligne officiel du Department of Lands. Localiser une parcelle, voir sa surface et sa valeur d'expertise, gratuitement, avant d'aller au Land Office.
Construire et rénover Le contrat de construction d'une maison en Thaïlande
Depuis 2017, faire bâtir un logement neuf par un professionnel est un contrat encadré. Les clauses obligatoires, celles qui sont interdites, et pourquoi il n'y a pas de décennale.
Acheter en tant qu'étranger Leasehold
Le bail de 30 ans, la durée maximale enregistrable en Thaïlande. Souvent vendu comme du 90 ans, à tort.
Acheter en tant qu'étranger Leasehold ou freehold en Thaïlande, lequel choisir ?
Le choix de fond pour un acheteur étranger, la pleine propriété perpétuelle ou le bail de trente ans. Il dépend du type de bien et de l'horizon, et le « 90 ans garanti » est un mythe.
Titres de propriété et cadastre Les charges inscrites au titre de propriété
Hypothèque, bail, usufruit, servitude, saisie. Tout ce qui grève un bien s'inscrit au dos du titre en Thaïlande. Pourquoi seul l'enregistrement compte, et comment lire ces charges avant d'acheter.
Taxes et fiscalité Les frais d'enregistrement d'une hypothèque
Financer un achat par un prêt fait naître deux frais au Land Office, l'enregistrement de l'hypothèque à 1 pour cent et un timbre de 0,05 pour cent sur le prêt. Ils s'ajoutent aux frais de vente.
Acheter en tant qu'étranger Lettre de quota
L'attestation du syndic qui confirme qu'un condo peut être vendu à un étranger, dans la limite des 49 pour cent de surface. Exigée au Land Office le jour du transfert.
Louer et faire louer Licence hôtelière
Obligatoire pour louer moins de 30 jours. La règle qui encadre Airbnb et la courte durée en Thaïlande.
Louer et faire louer Louer sa villa en courte durée en Thaïlande
Contrairement à un condo, une villa peut se louer en courte durée sans licence hôtelière complète, sous un seuil de huit chambres et trente clients et avec un simple enregistrement.
Louer et faire louer Loyer d'avance
Le mois de loyer payé d'avance à la signature d'un bail, imputé sur la première échéance. Combien verser à l'entrée d'une location en Thaïlande, et la différence avec le dépôt de garantie.
La transaction Mainlevée d'hypothèque
La levée de l'hypothèque qui grevait un bien, enregistrée au moment du transfert. Le mécanisme qui vous évite d'hériter de la dette du promoteur.
S'installer et transmettre Mettre les compteurs à son nom (eau et électricité)
La démarche pour passer les compteurs d'eau et d'électricité à son nom après un achat ou une location. Où aller, quels documents, et les deux pièges à connaître.
Titres de propriété et cadastre Ngan
L'unité de surface qui vaut 400 m², soit un quart de rai. Le chiffre du milieu sur la surface d'un titre de propriété.
Titres de propriété et cadastre Nor Sor 2 (น.ส.2)
Un document foncier de bas niveau, le certificat de pré-emption bai jong. Il autorise à occuper temporairement une terre de l'État, ce n'est pas un titre de propriété.
Titres de propriété et cadastre Nor Sor 3
Le document à garuda noir. Un droit d'usage aux limites floues, avec 30 jours d'affichage avant toute vente.
Titres de propriété et cadastre Nor Sor 3 Gor
Le titre à garuda vert. Un droit d'usage confirmé par relevé aérien, vendable et convertible en chanote.
Titres de propriété et cadastre Nor Sor 3 Khor
Un titre foncier thaïlandais réel mais rare, à garuda noir, souvent confondu à tort avec le Nor Sor 3 Gor. Pourquoi il appartient à la famille faible du Nor Sor 3, et ce que cela change avant d'acheter un terrain.
La transaction Notaire en Thaïlande
Il n'existe pas de notaire au sens français. Le Land Office enregistre le transfert, et la protection de l'acheteur repose sur son propre avocat.
Taxes et fiscalité Numéro d'identification fiscale (TIN)
Le numéro à 13 chiffres du fisc thaïlandais. Qui doit l'obtenir, quand il devient obligatoire pour un propriétaire étranger, et pourquoi la carte rose ne le remplace pas.
Construire et rénover Or Bor Tor (อบต.)
L'organisation administrative de sous-district, la collectivité locale qui délivre le permis de construire et perçoit la taxe foncière en zone rurale.
Titres de propriété et cadastre Or Chor 2
Le titre de propriété d'un appartement en copropriété. L'équivalent du chanote pour les condos.
Copropriété Parties privatives et communes d'un condominium
Ce que vous possédez vraiment en achetant un condo, votre unité en propre et une part indivise des communs, jamais le terrain ni la structure de l'immeuble.
Construire et rénover Permis de construire
L'autorisation obligatoire avant tout chantier. Comment l'obtenir, et comment vérifier celui d'une villa avant de l'acheter.
S'installer et transmettre Permis de travail en Thaïlande
Le permis autorise à travailler, le visa à rester. Pourquoi posséder une société ou un bien ne suffit pas, pourquoi le courtage immobilier est réservé aux Thaïlandais, et ce qu'aucun visa d'installation ne permet.
S'installer et transmettre Pink card (carte rose)
La carte d'identité rose des résidents étrangers. Une pièce d'identité locale, pas un titre de propriété ni un droit de séjour.
Construire et rénover Plan d'urbanisme et zonage en Thaïlande
La carte de couleur qui décide ce qu'on peut construire sur un terrain. Un titre de propriété prouve qu'on possède, le zonage dit ce qu'on peut y bâtir.
Taxes et fiscalité PND 90
La déclaration annuelle de revenus des personnes physiques en Thaïlande. Celle que remplit un propriétaire qui perçoit des loyers.
Titres de propriété et cadastre Por Bor Tor 5
Un reçu de taxe foncière locale présenté à tort comme un titre. Il ne confère aucune propriété, et la taxe qu'il documentait a été supprimée en 2019.
Acheter en tant qu'étranger Prêt immobilier pour un étranger
Un étranger n'emprunte, au mieux, que pour un condo en quota étranger. Les rares banques qui financent, et l'alternative du crédit en France.
Acheter en tant qu'étranger Prête-nom
Le montage où un étranger fait détenir un terrain par un tiers de façade. Illégal, lourdement sanctionné, et sans aucune sécurité pour l'acheteur.
Louer et faire louer Prix de l'électricité en Thaïlande
Le tarif officiel de l'électricité tourne autour de 4 à 5 bahts l'unité. Le resort rate refacturé par certains bailleurs monte à 7 ou 8, une marge désormais illégale en location résidentielle.
Copropriété Procès-verbal d'assemblée de copropriété
Le compte rendu écrit des décisions votées en assemblée de copropriété. Pour un acheteur, lire les procès-verbaux passés révèle la santé réelle de l'immeuble, appels de fonds, litiges et qualité de gestion.
La transaction Procuration
L'acte qui permet de signer un achat à votre place au bureau des terres. Seuls les formulaires officiels Tor Dor 21 et Or Chor 21 sont acceptés.
Acheter en tant qu'étranger Quota étranger 49 %
La règle des 49 %. Les étrangers ne peuvent pas détenir plus de 49 % de la surface d'un immeuble en copropriété.
Acheter en tant qu'étranger Quota thaï
Les 51 pour cent de surface d'un condominium réservés aux propriétaires thaïlandais. Le pendant du quota étranger de 49 pour cent.
Copropriété Quote-part (ratio de copropriété)
La part que votre lot détient dans les parties communes d'un condo. Un chiffre fixé sur la surface, pas sur le prix, qui commande vos votes et vos charges.
Titres de propriété et cadastre Rai
L'unité de surface des terrains thaïlandais. Un rai vaut 1 600 m², divisé en ngan et talang wah.
Titres de propriété et cadastre Rai, ngan, wah, lire la surface d'un titre
La surface d'un terrain thaïlandais s'écrit en trois nombres, rai, ngan et talang wah. Comment lire la notation d'un titre et ne pas confondre le wah, une longueur, avec le talang wah, une surface.
La transaction Rapatriement des fonds
Sortir légalement le produit de la revente d'un condo. Le rôle central du FET form, les trois documents exigés par la banque, et pourquoi tout se prépare le jour de l'achat.
S'installer et transmettre Re-entry permit
L'autorisation qui préserve votre visa long séjour quand vous quittez la Thaïlande. Sans elle, une extension à entrée unique est annulée dès la sortie du territoire.
La transaction Recherche de titre
La vérification d'un titre de propriété au bureau des terres avant l'achat. Elle confirme le vrai propriétaire et révèle les charges cachées au dos du titre.
Construire et rénover Règle des 80 mètres à Phuket
La règle d'altitude qui décide si un terrain en colline est constructible à Phuket. Longtemps une interdiction au-dessus de 80 mètres, assouplie fin 2024 sous conditions.
Copropriété Règlement de copropriété en Thaïlande
Le rulebook interne d'un condominium, enregistré au Land Office. Distinct de la loi et des charges, il s'impose à tout acheteur et peut interdire l'Airbnb.
Copropriété Règlement intérieur de copropriété
Bruit, animaux, travaux, invités, location courte durée. Les règles de vie quotidienne d'un condo thaïlandais, qui lient propriétaire et locataire, et se distinguent du règlement de copropriété enregistré.
Construire et rénover Règles de construction à Koh Samui
Hauteurs limitées près de la mer, seuils d'altitude sur les collines, terrains pentus bridés. Ce que l'on peut bâtir à Samui, et ce qui expose à la démolition.
Louer et faire louer Renouvellement du bail
Un bail ne se renouvelle jamais tout seul. Une clause de renouvellement n'est qu'une promesse personnelle, sans valeur si le bien est vendu.
Louer et faire louer Rental pool en Thaïlande
La mise en commun des revenus locatifs de plusieurs lots d'une résidence gérée. Vendu comme un revenu passif, c'est en réalité un placement variable, opaque et sans loi dédiée.
Louer et faire louer Réparations locatives
Qui répare quoi dans une location. Le bailleur assume les grosses réparations, le locataire le menu entretien, et l'usure normale ne se retient pas sur la caution.
Titres de propriété et cadastre Réserve forestière nationale
La terre forestière protégée de l'État, sur laquelle aucun titre de propriété ne peut naître. Au cœur des arnaques au terrain vendu aux étrangers.
S'installer et transmettre Résidence permanente en Thaïlande
Un statut d'immigration permanent, pas un visa. Conditions, quota par nationalité, coût réel, et pourquoi acheter un bien n'y donne jamais droit ni ne permet de posséder du terrain.
Taxes et fiscalité Résident fiscal
180 jours ou plus en Thaïlande sur l'année civile, et vous voilà résident fiscal, quel que soit votre visa. Le seuil qui décide de ce que le pays peut imposer.
La transaction Retard de livraison d'un promoteur en Thaïlande
Le retard du promoteur à livrer un bien acheté sur plan. Ce que le contrat type des condos impose, pénalité, force majeure et remboursement, et pourquoi les réflexes de la VEFA française ne s'appliquent pas.
Taxes et fiscalité Retenue à la source du non-résident
La retenue de 15 pour cent sur les loyers d’un propriétaire non-résident. Un acompte créditable, souvent pris pour un impôt définitif.
Taxes et fiscalité Retenue à la source sur la vente
L'impôt prélevé par le Land Office le jour du transfert, sur le revenu de la vente. Il tient lieu d'impôt sur le gain, la Thaïlande ne taxant pas la plus-value.
La transaction Revendre son bien immobilier en Thaïlande
Le parcours du vendeur étranger. Les prélèvements au bureau des terres, l'absence de taxe sur la plus-value, et comment rapatrier le produit de la vente à l'étranger.
Taxes et fiscalité Revenus étrangers rapatriés
Depuis 2024, un résident fiscal est imposé sur les revenus étrangers qu'il rapatrie, l'année où il les fait entrer. Ce qui a changé, et ce qui n'a pas bougé.
Construire et rénover Risque d'inondation en Thaïlande, vérifier avant d'acheter
Sur les îles thaïlandaises, le risque n'est pas la montée de la mer mais la crue soudaine qui descend des collines et le glissement de terrain. Aucune carte ne répond à la parcelle, la visite en saison des pluies reste le vrai test.
Acheter en tant qu'étranger Sap-Ing-Sith
Un droit réel de 2019 pour utiliser un bien jusqu'à trente ans, cessible et transmissible. Présenté comme une alternative au bail pour étrangers, mais sans propriété du sol.
Acheter en tant qu'étranger Section 19 du Condominium Act
L'article qui fixe les cinq catégories d'étrangers autorisés à posséder un condo. À ne pas confondre avec le quota de 49 %.
Louer et faire louer Serviced apartment
Un appartement meublé avec services hôteliers. En Thaïlande, un mode d'exploitation, pas un titre de propriété, à distinguer nettement du condominium.
Titres de propriété et cadastre Servitude
La charge inscrite sur un terrain au profit d'un autre, du droit de passage aux réseaux. Se vérifie au dos du titre.
Acheter en tant qu'étranger Sin Suan Tua
Le bien propre d'un époux, par opposition au bien commun. La clé de l'achat d'un terrain par un conjoint thaï marié à un étranger.
Copropriété Sinking fund
Le fonds d'amortissement des condos. Un versement unique à l'achat du neuf, pour financer les gros travaux futurs.
S'installer et transmettre SMART Visa (BOI) en Thaïlande
Le visa du BOI qui dispense de permis de travail, pensé pour les startups et les investisseurs. Profondément remanié en 2025, il ne s'ouvre plus qu'à la catégorie startup et aux personnes à charge.
Construire et rénover Snag list (liste de réserves)
La liste des défauts qu'un promoteur doit corriger avant la remise des clés. Votre protection au moment de prendre livraison d'un logement neuf, surtout sur plan.
Acheter en tant qu'étranger Société thaïlandaise
Détenir un terrain via une société 51/49. Légal seulement si la société a une vraie activité et de vrais associés thaïlandais, jamais des prête-noms.
Titres de propriété et cadastre Sor Kor 1
Une simple déclaration d'occupation datant d'avant 1972. Ce n'est pas un titre, et ça ne s'achète pas.
Titres de propriété et cadastre Sor Por Kor 4-01
Le permis d'exploitation des terres de réforme agraire. Un document agricole, incessible et fermé aux étrangers, à ne jamais confondre avec un titre de propriété.
Louer et faire louer Sous-location
Relouer à un tiers le bien qu'on loue soi-même. Interdite par défaut en Thaïlande sauf clause du bail, et semée d'obstacles dès qu'on vise la courte durée.
Taxes et fiscalité Specific Business Tax
La taxe de 3,3 % due par le vendeur qui revend dans les cinq ans. Évitable dans plusieurs cas.
S'installer et transmettre Tabien baan
Le livret de maison thaïlandais. Un registre d'occupants et une preuve d'adresse, en aucun cas un titre de propriété.
Titres de propriété et cadastre Talang wah
L'unité de surface des terrains en ville, elle vaut 4 m². Celle qui affiche les prix à Bangkok, Phuket ou Koh Samui, là où le rai sert en zone rurale.
S'installer et transmettre Tambon
Le sous-district, troisième niveau de l’administration thaïlandaise, sous l’amphoe et au-dessus du village, présent dans l’adresse de tout bien.
Louer et faire louer Taux d'occupation (occupancy rate)
La part des nuits réellement louées sur l'année. La métrique la plus manipulée des promesses de rendement, à distinguer du taux hôtelier de la zone.
Taxes et fiscalité Taxe foncière
Oui, elle existe depuis 2019. Des taux réels bien plus bas que les plafonds, et une résidence principale exonérée jusqu'à 50 millions de bahts.
S'installer et transmettre TDAC
La carte d'arrivée numérique obligatoire pour entrer en Thaïlande depuis mai 2025. Gratuite sur le site officiel, à remplir dans les 72 heures avant l'arrivée, et imitée par de nombreux faux sites payants.
S'installer et transmettre Testament thaïlandais
L'acte qui organise vos biens thaïlandais. Sans lui, vos proches affrontent une longue procédure devant le tribunal des successions.
S'installer et transmettre Thailand Privilege
Le séjour long par adhésion payante, héritier du Thailand Elite. De 650 000 bahts pour 5 ans à 5 millions pour 20 ans, sans condition de revenus.
S'installer et transmettre TM28, la déclaration de changement d'adresse
Le formulaire par lequel un étranger déclare lui-même un changement d'adresse. Largement tombé en désuétude depuis 2020, à ne pas confondre avec le TM30.
Louer et faire louer TM30
La déclaration d'hébergement d'un étranger. À déposer sous 24 heures par le logeur, en ligne ou à l'immigration.
Acheter en tant qu'étranger Treaty of Amity (traité d'amitié américano-thaïlandais)
Le traité de 1966 qui autorise les Américains à détenir une société thaïe à cent pour cent. Il ne lève pas l'interdiction d'acheter du terrain et ne concerne que les ressortissants des États-Unis.
Taxes et fiscalité TVA (7 %) en Thaïlande
La taxe sur la valeur ajoutée en Thaïlande, 7 pour cent jusqu'en septembre 2026. Pourquoi elle ne frappe presque jamais l'achat d'un logement.
Acheter en tant qu'étranger Usufruit
Le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, à vie ou pour 30 ans, sans en être propriétaire.
S'installer et transmettre Usufruit et décès en Thaïlande
L'usufruit s'éteint au décès de son titulaire, la superficie se transmet, le bail dépend du contrat. Ce que deviennent vos droits sur un bien thaïlandais à votre mort, et pourquoi le montage du conjoint étranger ne protège pas toujours ses proches.
Taxes et fiscalité Valeur d'expertise
Le prix officiel que l'État attribue à un bien, base de calcul des frais au Land Office. En général 30 à 40 % sous le prix du marché.
La transaction Vérifier un promoteur immobilier
Comment contrôler le sérieux d'un promoteur avant d'acheter sur plan. Registre du commerce, permis, terrain et passé, la seule vraie protection quand les fonds partent chez lui.
Construire et rénover Villa clé en main en Thaïlande
Une villa livrée finie et prête à habiter, sous un contrat unique. Ce que clé en main veut dire vraiment, pourquoi le mot ne garantit ni la qualité ni la propriété du terrain, et comment le montage tient juridiquement pour un étranger.
La transaction Virement en devises
Le transfert des fonds depuis l'étranger, en devise étrangère, pour acheter un condo. Bien exécuté, il ouvre le droit d'enregistrer la propriété.
S'installer et transmettre Visa DTV
Cinq ans d'entrées multiples pour télétravailleurs et élèves de muay thai ou de cuisine thaïe. 180 jours par séjour, 500 000 bahts d'épargne.
S'installer et transmettre Visa LTR
Dix ans de résidence via le BOI pour les profils aisés, avec exonération des revenus étrangers. Un achat immobilier peut compter dans le dossier.
S'installer et transmettre Visa Non-Immigrant O
La porte d'entrée du visa retraite dès 50 ans. 90 jours de séjour, puis une extension d'un an sur place, sans assurance santé imposée.
S'installer et transmettre Visa O-A
Le visa retraite d'un an que l'on obtient depuis son pays avant le départ. Il impose une assurance santé lourde, ce qui le distingue du visa Non-O demandé sur place.
S'installer et transmettre Visa O-X
Le visa retraite de dix ans, réservé aux ressortissants de 14 pays dont la France. Il immobilise 3 millions de bahts et impose une assurance, ce qui le rend aujourd'hui moins attractif que le LTR.
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Pourquoi ce lexique
Sur l'immobilier thaïlandais, les informations fausses sont partout. Des baux « de 90 ans » qui n'engagent en réalité que les trente premières années. Des sociétés à prête-noms présentées comme des montages sûrs alors qu'elles sont illégales. Des livrets de maison pris pour des titres de propriété. Ce lexique a été écrit pour remettre chaque définition à l'endroit.
Les fiches s'appuient sur les textes applicables et sur notre pratique du terrain à Koh Samui. Quand une idée reçue circule sur un terme, on la cite et on explique pourquoi elle est fausse. Quand un chiffre dépend des cas, on le dit aussi.
Pour aller plus loin, notre guide pour investir en Thaïlande pose le cadre général, la page des prix de l'immobilier à Koh Samui donne les ordres de grandeur, et nos services vous accompagnent de la recherche du bien jusqu'à la signature.