Snag list (liste de réserves)

La snag list, qu'on peut traduire par liste de réserves, est la liste des défauts et malfaçons relevés lors de l'inspection d'un logement neuf, que le promoteur doit corriger avant la remise des clés et le paiement du solde. Le mot vient du chantier, il n'a pas de définition dans la loi thaïlandaise, mais c'est le document qui protège concrètement un acheteur au moment de prendre livraison, surtout pour un achat sur plan ou une villa neuve.

À quel moment elle intervient

Une snag list se prépare deux à trois semaines avant la remise des clés. L'acheteur, idéalement accompagné d'un expert bâtiment, visite le bien achevé, note tout ce qui cloche, une porte qui ferme mal, un carrelage fêlé, une fuite, un interrupteur descellé, puis remet la liste au promoteur. Celui-ci corrige, une contre-visite vérifie que les réserves sont levées, et c'est seulement là que l'acheteur accepte le bien, paie le solde et fait enregistrer le transfert au Land Office. L'ordre compte, on inspecte et on fait réparer avant de payer, pas l'inverse.

La garantie qui prend le relais

Une fois le bien accepté, une garantie légale couvre les défauts qui apparaissent ensuite, mais elle change selon le type de bien, et c'est une source de confusion fréquente. Pour un condominium neuf, la loi impose cinq ans sur la structure et deux ans sur le reste, et le promoteur a trente jours pour réparer un défaut signalé par écrit. Cette durée vient du Condominium Act et de son contrat type, pas du régime général des entrepreneurs. Pour une villa construite sur contrat, un autre régime encadre la vente depuis 2017, avec cinq ans sur la structure et un an sur le hors structure au titre de la protection du consommateur. Selon la façon dont le contrat d'un achat sur plan est monté, la villa peut relever de l'un ou de l'autre, ce qui justifie de faire lire le contrat par un avocat avant de signer.

Votre vrai levier, la retenue

Le meilleur moyen d'obtenir la correction des défauts est de garder de l'argent. Tant que les réserves ne sont pas levées, on retient une part du solde, c'est la retenue de garantie. Aucun pourcentage n'est fixé par la loi, tout se joue au contrat, d'où l'intérêt de prévoir cette clause dès le départ. À noter, le compte séquestre n'est pas obligatoire en Thaïlande et reste rare, et la protection est faible si le promoteur fait faillite, il n'existe pas de fonds de garantie comparable à celui de la France. Inspecter, consigner et retenir avant de payer sont donc les seules vraies sécurités. C'est un contrôle que couvre notre due diligence immobilière.