Jalons de construction

Les jalons de construction sont les étapes physiques d'un chantier qui servent à débloquer les paiements, au fur et à mesure que le bâtiment sort de terre. Le mot revient dès qu'on achète sur plan ou qu'on fait construire sa villa, car on ne règle pas tout d'un coup, on paie par tranches calées sur l'avancement. Bien comprendre ces jalons, et surtout la règle qui veut que l'argent suive le bâti et jamais l'inverse, est la meilleure protection contre le chantier qui s'enlise après avoir encaissé.

Les grandes étapes d'un chantier

Aucune loi n'impose un découpage uniforme, ce sont le contrat et le devis qui fixent les étapes. La séquence physique, elle, ne change guère. On commence par la préparation du terrain et les fondations, souvent un battage de pieux sur les sols meubles fréquents en bord de mer, puis la dalle basse. Vient ensuite la structure en béton armé, poteaux, poutres et planchers, c'est le gros œuvre porteur. Puis la charpente et la couverture qui mettent le bâtiment hors d'eau. Enfin le second œuvre, cloisons, réseaux encastrés, carrelage, menuiseries et peinture, jusqu'à la réception et la remise des clés. Chacune de ces phases est un jalon naturel de paiement, parce qu'elle est visible et vérifiable.

Comment les paiements se calent dessus

Le schéma est toujours le même dans sa forme, un acompte de réservation qui retire le bien du marché, un apport à la signature du contrat, des versements d'avancement au fil des jalons, puis un solde à la livraison. Les pourcentages, en revanche, varient fortement d'un promoteur ou d'un entrepreneur à l'autre, il n'existe pas de standard. On voit couramment un apport de 10 à 30 pour cent à la signature, des tranches d'avancement réparties en trois à cinq versements, et un solde important gardé pour la remise. Quand on fait construire sa villa par un entrepreneur, une bonne pratique consiste à conserver une retenue de garantie de 5 à 10 pour cent sur le dernier versement, libérée seulement une fois toutes les réserves levées.

Payer contre l'avancement réel

Le droit thaïlandais penche du bon côté. Le Code civil et commercial, à son article 602, pose que la rémunération est due à la réception de l'ouvrage, ou à l'acceptation de chaque partie lorsque le prix a été fixé par partie. En clair, rien n'est dû avant qu'un travail ne soit livré et accepté. L'arrêté qui encadre depuis 2017 les contrats de construction d'habitation pour un particulier va dans le même sens, il interdit d'exiger un paiement anticipé tant que l'acheteur n'est pas en défaut. La règle pratique en découle. Chaque versement se déclenche sur une phase achevée, visible et inspectée, pas sur une date au calendrier. Pour un acheteur à distance, on remplace la visite par des preuves photo ou vidéo datées avant de libérer les fonds.

Le piège du calendrier et la villa sur plan

Le calendrier annoncé par le promoteur est une prévision, pas une garantie. C'est même parce que le retard est fréquent que la loi encadre les pénalités. Le vrai danger tient à un point que peu de guides rappellent, il n'existe en Thaïlande aucune obligation de compte séquestre pour l'achat sur plan. Vos versements arrivent directement sur le compte du promoteur, qui s'en sert pour financer le chantier. Si vous payez en avance sur l'avancement et que le promoteur fait faillite, vous devenez un simple créancier ordinaire, très mal placé pour récupérer votre argent. Enfin, une nuance qui change tout, une villa ou une maison achetée sur plan ne bénéficie pas du contrat type protecteur imposé aux condominiums. Sa protection dépend entièrement des clauses que vous avez négociées. Adosser les paiements au bâti, retenir une garantie et faire relire le contrat sont au cœur de notre accompagnement pour faire construire votre villa.