Enregistrement du bail

L'enregistrement du bail est l'acte par lequel le Land Office inscrit un bail immobilier sur le titre de propriété. Ce n'est ni le contrat signé entre les parties, ni le leasehold en tant que montage d'acquisition, mais la formalité administrative qui donne au bail sa vraie force. En Thaïlande, tout bail de plus de trois ans qui n'est pas enregistré ne vaut que trois ans, quelle que soit la durée écrite sur le papier.

La règle des trois ans

Elle vient de l'article 538 du Code civil et commercial. Un bail immobilier n'est opposable en justice que s'il existe un écrit signé. Et s'il porte sur plus de trois ans, il n'est exécutoire pour toute sa durée qu'à la double condition d'être écrit et enregistré auprès du fonctionnaire compétent. Autrement dit, un bail de trente ans signé mais jamais enregistré ne vaut que trois ans devant un tribunal. Les vingt-sept années restantes ne sont pas opposables. La durée maximale d'un bail immobilier est par ailleurs de trente ans, fixée par l'article 540, toute stipulation au-delà étant ramenée à trente ans.

Ce que coûte l'enregistrement

Deux prélèvements sont dus au Land Office le jour de l'enregistrement, calculés non pas sur le loyer annuel mais sur le loyer total cumulé sur toute la durée du bail. Un droit d'enregistrement de 1 pour cent, et un droit de timbre de 0,1 pour cent, soit 1,1 pour cent au total. Pour un bail de trente ans à 5 000 bahts par mois, le loyer total atteint 1 800 000 bahts, ce qui donne 18 000 bahts de droit d'enregistrement et 1 800 bahts de timbre. L'assiette inclut aussi les sommes annexes versées au bailleur au titre du bail, comme un droit d'entrée ou une participation aux travaux. Par usage, ces frais sont réglés par le preneur, mais rien n'interdit d'en négocier le partage.

Ce que l'enregistrement protège

Une fois inscrit sur le titre, le bail devient opposable aux tiers et surtout il survit à la vente du bien. L'article 569 est clair, un bail immobilier ne s'éteint pas par le transfert de propriété du bien loué, et l'acquéreur reprend les droits et les obligations du bailleur envers le preneur. Concrètement, si le propriétaire vend la villa ou le terrain, le nouveau propriétaire hérite du bail enregistré et doit le respecter jusqu'à son terme. C'est la protection centrale du preneur, et elle n'existe que si le bail a été enregistré. Un bail long resté dans un tiroir ne protège en rien contre un changement de propriétaire.

Ce que l'enregistrement ne fait pas

Il ne transforme pas un bail en droit perpétuel et ne garantit aucune reconduction. Le renouvellement à l'échéance suppose un nouvel accord, et rien n'oblige le propriétaire à l'accorder. Ce qui survit à la vente sous l'article 569, ce sont les droits propres du bail, pas les promesses purement contractuelles comme une option de renouvellement ou une clause d'extension, qui restent des engagements personnels entre les parties d'origine et peuvent tomber au transfert. En mars 2025, la Cour suprême a confirmé dans un arrêt très commenté que toute clause portant un terme au-delà de trente ans est nulle pour la partie excédentaire, et que les montages de renouvellement automatique prépayé, du type trente plus trente plus trente, ne sont pas exécutoires même en cas d'accord mutuel. Payer d'avance un loyer censé couvrir soixante ou quatre-vingt-dix ans n'immunise contre rien.

La procédure en pratique

L'enregistrement se fait au Land Office du ressort où se trouve le bien, sur présentation du titre de propriété par le bailleur. Les deux parties interviennent, en personne ou par un mandataire muni d'une procuration officielle. Les parties signent un formulaire d'État au Garuda, rédigé en thaï, auquel le contrat de bail est annexé et conservé par le registre. Il faut le titre de propriété, les pièces d'identité des parties, le contrat de bail original, et un plan de la zone louée si le bail ne porte que sur une partie d'une parcelle. C'est cette inscription au registre public qui rend le bail opposable, et seule compte ce qui figure réellement sur le titre.

Le piège de la fausse économie

Certains bailleurs proposent de ne pas enregistrer pour éviter les 1,1 pour cent, ou de n'enregistrer qu'une durée courte. C'est le preneur qui y perd. Sans enregistrement, son bail long ne vaut que trois ans et disparaît si le bien est vendu. L'économie de quelques dizaines de milliers de bahts se paie du risque de perdre des années de jouissance et l'argent engagé. Avant de signer un bail long ou un leasehold, faites vérifier le titre et les conditions d'enregistrement par un avocat indépendant, c'est le cœur de notre due diligence immobilière.