Acheter en Thaïlande avec une SCI

Beaucoup de Français qui investissent à l'étranger ont le réflexe de la société civile immobilière. La question revient sans cesse, peut-on acheter en Thaïlande avec une SCI. La réponse tient en une phrase, une SCI française ne détient pas de terrain thaïlandais, et ce que certains appellent une SCI thaïlandaise est tout autre chose. Voici ce qui est vrai, ce qui est faux, et ce que cela coûte vraiment.

Une SCI française reste une société étrangère

Le Land Code thaïlandais interdit à un étranger d'acquérir un terrain, faute de traité en vigueur, c'est son article 86. Or une SCI de droit français est détenue par des associés français, donc à plus de 49 pour cent par des étrangers. Son article 97 la range alors parmi les personnes morales étrangères, traitées exactement comme un particulier étranger pour le foncier. La conclusion est nette, une SCI française ne peut pas être inscrite au titre foncier comme propriétaire d'un terrain en Thaïlande. Le montage « terrain au nom de ma SCI » n'existe tout simplement pas.

La SCI thaïlandaise n'existe pas

Quand un site francophone vante une SCI thaïlandaise, il entretient une confusion. Ce qu'il décrit est une société thaïe à responsabilité limitée, régie par le code civil et commercial local, avec des associés thaïs qui détiennent au moins 51 pour cent du capital. Cette structure n'a ni la forme, ni le régime, ni la fiscalité d'une SCI française. L'analogie est trompeuse, elle laisse croire à un véhicule familier et maîtrisé, alors qu'il s'agit d'une société commerciale de droit thaï, avec ses propres règles et ses propres risques.

Le vrai piège, le prête-nom

Une société thaïe peut légalement détenir un terrain si les associés thaïs sont de vrais associés, qui ont apporté leurs fonds et exercent un contrôle réel. Ce qui est illégal, c'est le prête-nom, ces associés thaïs qui ne sont là que sur le papier pour permettre à l'étranger de contrôler le terrain. La loi sur les entreprises étrangères le sanctionne jusqu'à trois ans de prison et un million de bahts d'amende, le Land Code ajoute la cession forcée du terrain, et la justice a déjà annulé des ventes et radié des titres. Depuis 2024, l'administration thaïlandaise mène une campagne active contre ces montages, en particulier à Phuket, Koh Samui et Pattaya. Ce n'est plus un risque théorique.

Le cas d'un condo

Pour un appartement en copropriété, la règle est différente. Le Condominium Act autorise une personne morale étrangère à détenir un lot dans la limite du quota étranger de 49 pour cent de l'immeuble, à condition d'apporter les fonds depuis l'étranger, prouvés par un formulaire de change. Une SCI française pourrait donc, en théorie, figurer au titre d'un condo. En pratique, c'est rare, non standard, soumis à l'acceptation du bureau des terres et à des documents de société traduits et légalisés. Ce n'est pas la voie ordinaire, et elle se réfléchit avant l'achat, pas après.

Ce que cela change côté français

Même dans ce cas, détenir un bien thaïlandais via une SCI française n'optimise rien et ajoute des obligations. Le bien entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière dès lors que votre patrimoine immobilier mondial dépasse 1,3 million d'euros, et ce sont les associés qui en sont redevables, au prorata de leurs parts. La SCI doit déposer sa déclaration annuelle, et l'échange automatique d'informations entre États rend ces biens de plus en plus visibles du fisc français. Avant d'imaginer un montage, mieux vaut le cadrer avec des professionnels. C'est ce que nous faisons quand une structure de détention se justifie vraiment, avec de vrais associés et une vraie activité.