Valeur d’expertise

La valeur d'expertise est le prix officiel que l'État attribue à chaque terrain, bâtiment et lot de copropriété en Thaïlande. Ce n'est pas le prix du marché ni celui que vous payez, c'est une valeur administrative, presque toujours plus basse, qui sert d'assiette aux frais et taxes réglés au Land Office le jour de la vente. La connaître avant d'acheter, c'est savoir d'avance sur quelle base vos frais seront calculés.

Qui la fixe et sur quelle base

Le barème est établi par le Treasury Department, le Département du Trésor rattaché au ministère des Finances, à travers son bureau d'évaluation des biens. Le Trésor fixe et publie les valeurs des terrains, le Land Office évalue les constructions et applique l'ensemble au guichet lors des transferts. Certaines sources parlent de valeur du Land Department, d'autres du Treasury Department, sans contradiction, l'un publie le barème, l'autre l'applique.

Le cadre est posé par le Property Appraisal for the State Benefits Act de 2019. La valeur est révisée tous les quatre ans. Le barème en vigueur couvre la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2026, avec des hausses moyennes d'environ 9 % sur le terrain et 6 % sur les bâtiments à son entrée. Le cycle suivant s'appliquera de 2027 à 2030.

L'assiette de presque tous les frais

Frais de transfert, taxe commerciale spécifique, droit de timbre, retenue à la source, tous se calculent à partir de la valeur d'expertise, pas du prix affiché entre vendeur et acheteur.

La règle change selon le frais. Pour la taxe commerciale spécifique, le droit de timbre et la retenue des sociétés, l'administration retient le montant le plus élevé entre la valeur d'expertise et le prix déclaré, une garde contre la sous-déclaration. Pour les frais de transfert de 2 % et la retenue des particuliers, seule la valeur d'expertise compte, quel que soit le prix réel de la vente.

Toujours en dessous du prix réel

C'est le point qui surprend les acheteurs. La valeur d'expertise est en général inférieure de 30 à 40 % au prix de marché, un écart bien plus large que les 15 % observés ailleurs. Le Trésor cherche justement à le resserrer autour de 20 à 25 % avec le barème 2027.

Cet écart joue en votre faveur au moment de l'achat, puisque les frais calculés sur une valeur basse restent modérés. Il joue dans l'autre sens à la revente et pour la taxe foncière annuelle, elle aussi assise sur cette valeur. La révision de 2027 relèvera donc mécaniquement les frais de mutation comme l'impôt foncier, un paramètre à anticiper si vous détenez sur le long terme.

Comment la consulter

La valeur d'expertise se consulte gratuitement, en ligne, sur le portail officiel du Trésor à l'adresse assessprice.treasury.go.th. Le Trésor propose aussi un service D-Value et une application mobile qui renvoient la valeur d'une parcelle à partir de son numéro de titre, de la province et du district, avec une image satellite. Un certificat officiel s'obtient par identification numérique, y compris pour un étranger. La valeur est également affichée au Land Office compétent.

À ne pas confondre avec une expertise privée

La valeur d'expertise gouvernementale n'a rien à voir avec une évaluation professionnelle. La première est un barème fiscal, volontairement sous le marché. La seconde est réalisée par des évaluateurs agréés, sous licence de la SEC et de l'association des évaluateurs thaïlandais, et reflète la vraie valeur de marché. C'est cette expertise privée qu'une banque exige avant d'accorder un prêt immobilier, jamais la valeur du Trésor. Avant une offre, faire vérifier la valeur d'expertise du bien fait partie des contrôles que couvre notre due diligence immobilière.