Branded residence (résidence de marque)

Une branded residence, ou résidence de marque, est un logement, condo, penthouse ou villa, qui porte le nom d'une grande marque hôtelière ou de luxe et, le plus souvent, sa gestion. On achète à la fois un bien et l'association à la marque, avec les services qui vont avec, conciergerie, entretien au standard de l'enseigne, programme de location. Four Seasons, Ritz-Carlton, Banyan Tree ou Marriott ont ainsi prêté leur nom à des résidences en Thaïlande, un marché où Phuket figure parmi les plus grands d'Asie.

Ce que la prime de marque paie

Une résidence de marque se vend plus cher qu'un bien comparable sans marque. À l'échelle mondiale, les cabinets spécialisés situent ce surcoût autour de 20 à 35 %, un peu plus sur les marchés de villégiature. Ce que l'acheteur obtient en échange, c'est un service de niveau hôtelier, un entretien tenu au standard de la marque, une gestion locative clé en main et, en principe, une revente facilitée. La prime réelle en Thaïlande n'est pas un chiffre gravé, elle dépend de la marque, de l'emplacement et du projet, à prendre comme un ordre de grandeur plus que comme une promesse.

Le rental pool et les rendements annoncés

La plupart de ces résidences fonctionnent en rental pool. Les revenus de toutes les unités sont mis en commun puis répartis au prorata de chaque lot, que votre appartement précis ait été loué ou non. Le propriétaire garde en général 15 à 30 nuits d'usage par an, souvent hors haute saison. Les rendements bruts affichés à Phuket tournent autour de 5 à 8 %, et certains programmes promettent un net garanti les premières années. C'est là qu'il faut lire le contrat. Une garantie n'a de valeur que si elle y figure noir sur blanc, elle ne couvre en général que les premières années, et les rendements réels finissent souvent sous les promesses commerciales. La marque améliore la régularité et la revente, elle ne garantit pas un rendement net supérieur. C'est le sujet que cadre notre gestion locative.

Comment un étranger l'achète

La plupart des branded residences sont des condominiums. Un étranger peut donc les acheter en pleine propriété dans le quota étranger de 49 %, avec un titre chanote à son nom, comme le prévoit le Condominium Act. Une fois ce quota atteint dans l'immeuble, il ne reste que le leasehold. Quand la résidence est une villa, le terrain ne peut pas être détenu en freehold par un étranger, l'opération passe alors par un bail longue durée ou une société thaïlandaise réelle.

Ce qu'il faut peser

La prime payée à l'achat ne se retrouve pas automatiquement à la revente, elle tient à la présence de la marque. Un opérateur peut se retirer ou ne pas renouveler son contrat, et une résidence qui perd sa marque perd sa prime. Les frais de gestion, commissions et charges d'exploitation rognent le rendement net. Enfin l'offre est abondante, en particulier à Phuket où les lancements sont au plus haut. Une résidence de marque bien choisie reste un produit solide, à condition d'acheter pour la qualité et l'usage autant que pour un rendement affiché.