Hauteur de construction en bord de mer

Au bord de la mer, en Thaïlande, la hauteur d'une construction est bridée. Plus on est près du rivage, plus le plafond est bas, et l'altitude comme la pente ajoutent leurs propres limites. Ces règles viennent de textes propres à chaque zone, arrêtés du Building Control Act et zones de protection environnementale, et non d'une loi nationale unique. Les chiffres exacts dépendent donc de la province et du plan local. Un point ne varie pas, posséder un terrain ne donne pas le droit d'y bâtir ce qu'on veut.

Plus on approche du rivage, plus c'est bas

Le principe est constant, la hauteur autorisée augmente avec la distance à la ligne de marée haute. Tout près de l'eau, on tombe souvent à six mètres, soit un seul niveau, puis douze mètres un peu plus loin, et davantage au-delà, jusqu'à une vingtaine de mètres selon les zones. À Koh Samui, une bande de dix mètres depuis la plage est carrément inconstructible, et le plafond reste à douze mètres sur la majeure partie de l'île. Le recul minimal, lui, varie fortement, dix mètres ici, jusqu'à cent mètres dans certaines zones de Pattaya. Il faut donc lire le plan de la commune concernée, jamais présumer un chiffre national.

L'altitude et la pente, l'autre plafond

Sur les collines, ce sont l'altitude et la pente qui commandent. Phuket en est l'exemple, et l'exemple bouge. Jusqu'en 2024, toute construction était interdite au-dessus de quatre-vingts mètres d'altitude. Depuis un arrêté publié au Journal officiel en décembre 2024, une construction devient possible entre quatre-vingts et cent quarante mètres, mais sous conditions très strictes, six mètres de haut au plus, une emprise minuscule, un seul bâtiment, un titre antérieur à 2017 et une étude d'impact. Au-dessus de cent quarante mètres, cela reste interdit. La pente se compte en pourcentage, la construction se restreint au-delà de trente-cinq pour cent et s'interdit au-delà de cinquante. Attention, beaucoup de sites recopient encore l'ancienne règle des quatre-vingts mètres ou parlent de trente-cinq degrés, ce qui est faux.

Un titre ne donne pas le droit de construire

C'est le vrai piège du terrain vue mer en hauteur, le plus contraint de tous. Les démolitions récentes le prouvent. À Phuket, la justice a ordonné la destruction de dizaines de structures bâties dans un parc national. À Koh Samui, l'opération dite Samui Model a visé une série de villas de luxe sur les hauteurs de Lamai et Bo Phut, pour permis manquants ou terrains protégés, avec des locataires étrangers priés de partir. S'ajoute un scandale de faux permis, la municipalité ayant appelé les propriétaires à vérifier les leurs. Avant d'acheter un terrain en pente ou en bord de mer, il faut confirmer le permis de construire réellement obtenable, l'étude d'impact et les règles de la zone. À Koh Samui, le détail se lit dans les règles de construction locales.