Réserve forestière nationale

La réserve forestière nationale, en thaï ป่าสงวนแห่งชาติ, est une terre protégée de l'État sur laquelle aucun titre de propriété individuel ne peut naître. Le sujet paraît lointain, il est au cœur des pires arnaques foncières vendues aux étrangers. En Thaïlande, toute terre qui n'a jamais été acquise sous le Code foncier est présumée forêt de l'État, et les collines de Koh Samui, Koh Phangan ou Phuket en relèvent souvent. Un terrain vue mer bon marché, chanote promis pour bientôt, cache régulièrement une forêt protégée que rien ne rendra constructible.

Pourquoi tant de terrains sont juridiquement de la forêt

La loi sur les forêts de 1941 pose une définition redoutable, est forêt toute terre que personne n'a acquise en vertu du Code foncier. Autrement dit, un terrain sans titre privé valide est présumé domaine forestier de l'État. La loi sur les réserves forestières nationales de 1964 a ensuite classé de vastes zones et rendu illégale l'émission d'un titre individuel à l'intérieur. À cela s'ajoute la classification des bassins versants, dont la première classe, en altitude et sur fortes pentes, doit rester couverte de forêt. C'est la vraie raison pour laquelle un terrain en pente, dans les hauteurs de Samui ou de Phuket, est si souvent impossible à titrer, bien plus que les règles d'urbanisme que les vendeurs mettent en avant.

Les papiers qui ne sont pas des titres

Plusieurs documents circulent sur ces terres et se font passer pour des titres. Le Sor Tor Kor est un droit délivré par le Département des forêts pour résider et cultiver une parcelle précise à l'intérieur d'une réserve, il ne confère jamais la propriété, ne se vend pas, ne se transmet que par héritage et reste fermé aux étrangers. Le Sor Por Kor 4-01 est une terre de réforme agraire réservée à des agriculteurs thaïlandais, à usage agricole, ni vendable ni accessible à un étranger. Le Por Bor Tor 5 n'est qu'un reçu de taxe locale, en aucun cas un titre, et beaucoup de ces terrains chevauchent une forêt ou un parc, ce qui rend tout passage en chanote impossible. Aucun de ces papiers ne donne la propriété, et c'est précisément sur cette confusion que prospèrent les ventes du terrain bon marché.

Quand un vrai titre est annulé

Même un chanote ou un Nor Sor 3 Gor n'est pas à l'abri si l'origine du droit est viciée par un empiètement forestier. À Koh Samui, l'affaire du projet The Peak a vu des titres émis à partir d'anciens documents dupliqués, environ soixante-quinze rai annulés, dont une large part sur une réserve forestière de captage d'eau. À Phuket, la Cour administrative suprême a jugé qu'un immeuble reposait sur une forêt jamais occupée, le titre a été révoqué et la construction démolie en 2021 et 2022. Dans le parc national de Sirinat, plus de mille rai ont été détachés illégalement. À Koh Phangan, en 2025, des projets de villas ont été découverts à l'intérieur d'une réserve forestière par photo aérienne et relevé GPS, adossés à des montages de prête-noms. La leçon est constante, un titre existant ne protège pas quand la chaîne des droits remonte à une forêt.

Comment vérifier avant d'acheter

La seule protection est la vérification en amont. Un avocat thaïlandais indépendant, jamais celui du vendeur, remonte l'historique du titre au Land Office et le superpose aux cartes du Département des forêts et des parcs nationaux, réunies depuis 2018 dans une carte unique et précise. Les signaux d'alerte sont clairs, un Sor Tor Kor, un Sor Por Kor, un Por Bor Tor 5, un Sor Kor 1 ou l'absence de titre, un terrain en pente ou en altitude, une promesse de chanote à venir. Les sanctions de l'occupation ou de la construction illégale vont jusqu'à de lourdes peines de prison et d'amende, assorties de l'éviction et de la démolition aux frais de l'occupant. Sécuriser l'achat d'un terrain est au cœur de notre accompagnement à l'acquisition foncière.