Clauses abusives (contrat de vente immobilier)

Une clause abusive est une stipulation qui crée un déséquilibre marqué au détriment de l'acheteur, fréquente dans les contrats rédigés par les promoteurs. En Thaïlande, beaucoup d'acheteurs francophones les signent en se croyant sans recours. C'est en partie faux, pour une copropriété, la loi annule d'office une partie de ces clauses, une protection que peu de guides mentionnent.

La protection que peu connaissent

Depuis 2008, la vente d'un appartement par un promoteur est encadrée par un contrat type obligatoire, imposé par le ministère de l'Intérieur au titre de la section 6/2 du Condominium Act. La règle est puissante, toute partie du contrat qui s'écarte de ce modèle et qui défavorise l'acheteur est réputée nulle. Les clauses du modèle favorables à l'acheteur, elles, restent valables. Autrement dit, un promoteur ne peut pas vous imposer une clause plus dure que le contrat type, et un promoteur qui refuse d'utiliser ce contrat encourt une amende.

Les minimums qu'on ne peut pas vous retirer

Le contrat type fixe des planchers non négociables. La pénalité de retard due par le promoteur est d'au moins zéro virgule zéro un pour cent du prix par jour, et lorsque le cumul atteint dix pour cent du prix, l'acheteur peut résilier. La garantie des défauts est d'au moins cinq ans pour la structure et les éléments porteurs, deux ans pour le reste, la réparation devant intervenir dans les trente jours d'un signalement écrit. Aucune de ces garanties ne peut être écartée par une clause du contrat.

Les clauses à repérer

Certaines stipulations reviennent souvent et se contestent. L'exonération totale de responsabilité du promoteur, la faculté de remplacer un matériau par un autre de qualité prétendue semblable sans votre accord, une pénalité de retard dérisoire de son côté face à des pénalités lourdes du vôtre, un tribunal imposé, ou la confiscation de votre acompte hors faute de votre part. Pour les contrats de réservation de copropriété, un texte de 2024 interdit d'ailleurs expressément plusieurs de ces clauses et impose le remboursement des frais de réservation sous quinze jours si l'acheteur n'est pas en faute.

Ce que ça vaut vraiment

Il ne faut pas surestimer cette protection. La loi générale sur les clauses inéquitables laisse une large appréciation au juge, la mise en œuvre est lente, et surtout c'est la version thaïe du contrat qui fait foi, un acheteur qui n'a lu que l'anglais signe un texte qu'il ne maîtrise pas. La protection la plus forte vise la copropriété enregistrée, une villa isolée détenue par une société ou un bail est bien moins couverte. En pratique, deux réflexes, faire relire le contrat par un avocat avant de signer et, en cas de litige, saisir l'Office de protection du consommateur. C'est le rôle de notre conseil juridique de repérer ces clauses avant votre signature.