Procès-verbal d’assemblée de copropriété

Le procès-verbal d'assemblée générale est le compte rendu écrit des décisions prises par les copropriétaires d'un condominium réunis en assemblée. Pour qui possède déjà, c'est la mémoire de la copropriété. Pour qui s'apprête à acheter, c'est bien plus, une fenêtre sur la santé réelle de l'immeuble, souvent plus parlante que la visite du bien lui-même. Encore faut-il savoir que le régime thaïlandais n'a rien à voir avec le régime français, et lire ces documents avec les bonnes attentes.

Ce que la loi thaïe prévoit, et ce qu'elle ne prévoit pas

Contrairement à la France, la loi thaïlandaise sur la copropriété n'a pas d'article qui impose un procès-verbal formalisé, avec un contenu obligatoire, un délai de rédaction, un délai de notification et un signataire désigné. Le Condominium Act suppose l'existence de ces PV, il exige par exemple d'en joindre une copie pour dissoudre une copropriété, mais il ne les encadre pas dans leur forme. Ce que la loi organise vraiment, c'est l'assemblée elle-même, une convocation au moins sept jours à l'avance avec l'ordre du jour détaillé, un quorum d'au moins un quart des voix, et des décisions prises à la majorité qui s'imposent ensuite à tous les copropriétaires. Le procès-verbal est donc la trace de ces votes, rédigé en pratique par le gestionnaire ou un secrétaire de séance, mais sa qualité dépend du sérieux de la copropriété plus que d'une contrainte légale.

Pourquoi les lire avant d'acheter

Les procès-verbaux des dernières assemblées disent tout ce qu'une brochure commerciale tait. On y repère les appels de fonds exceptionnels votés pour de gros travaux, les impayés de charges qui pèsent sur la trésorerie, les litiges en cours, l'état du fonds de réserve, et la manière dont la copropriété est gérée. À côté des PV, la loi impose de vrais outils de transparence qu'il faut réclamer, le rapport annuel et le bilan audité, remis aux copropriétaires au moins sept jours avant l'assemblée, approuvés dans les cent vingt jours de la clôture des comptes, et conservés au bureau du gestionnaire pendant au moins dix ans. Lus ensemble, ces documents sont le dossier médical de l'immeuble, celui qui révèle si les charges vont grimper l'an prochain.

Comment y accéder

La difficulté tient à votre statut. Tant que la vente n'est pas faite, vous n'êtes pas copropriétaire, et le droit de consultation des comptes appartient aux copropriétaires. En pratique, on obtient les procès-verbaux et les comptes par le vendeur, qui est copropriétaire, ou en les demandant au bureau du gestionnaire avec son autorisation. C'est une démarche que l'avocat de l'acheteur mène en routine dans le cadre de la vérification préalable. Au moment du transfert, la copropriété doit d'ailleurs délivrer une attestation de dettes, sans laquelle le Land Office n'enregistre pas la mutation. Faire remonter et lire ces pièces avant de s'engager est au cœur de notre accompagnement à l'achat.

Contester une décision, le piège du délai

Une décision régulièrement votée s'impose à tous, même aux absents. Et ici, un réflexe français peut coûter cher. Le Condominium Act ne prévoit aucune procédure pour annuler une résolution irrégulière. Les tribunaux comblent ce vide en appliquant par analogie une règle du Code civil et commercial, qui ouvre la contestation d'une résolution contraire à la loi ou au règlement dans un délai d'un mois. Ce délai, selon l'interprétation dominante des juges, court à partir de la date de la résolution, pas d'une notification du procès-verbal. On est donc loin des deux mois à compter de la notification prévus en France, le compteur est plus court et il démarre plus tôt. Qui veut contester un vote doit agir vite, et surtout ne pas attendre de recevoir un PV en bonne et due forme.