Due diligence immobilière

La due diligence immobilière, c'est l'ensemble des vérifications juridiques menées avant de signer et de payer, pour s'assurer que le vendeur détient un titre valide et transférable, que le bien est libre de charges cachées et que l'achat est légal pour un étranger. En France, une bonne partie de ce travail est portée par le notaire. En Thaïlande, il n'y a pas de notaire, et le bureau des Terres se contente d'enregistrer la vente sans conseiller personne. La due diligence n'est donc pas une simple précaution, c'est le seul filet de sécurité de l'acheteur, et elle repose entièrement sur ses épaules.

Pourquoi elle est indispensable en Thaïlande

Aucun texte n'oblige un acheteur à faire une due diligence, mais rien ni personne ne le protège à sa place. Il n'existe pas de notaire garant de la transaction, et le marché de l'assurance de titre, courant aux États-Unis, est quasi inexistant ici. Le Land Office enregistre les titres, les hypothèques et les baux, mais il ne vérifie pas si le prix est juste, ni si l'acheteur se fait piéger. Tout ce qui n'a pas été contrôlé avant la signature devient un risque après. C'est pour cela que la vérification préalable est, en pratique, la vraie protection de l'acheteur étranger, bien plus que les recours d'après-vente.

Ce qu'elle vérifie

Le premier contrôle porte sur le titre de propriété lui-même. On confirme au bureau des Terres qu'il s'agit bien du titre annoncé, idéalement un chanote de pleine propriété et pas un document inférieur aux limites floues, et on remonte la chaîne des propriétaires. Le verso du titre révèle les hypothèques, servitudes et autres charges inscrites, qui devront être levées avant le transfert. On vérifie ensuite que le vendeur est le vrai propriétaire et qu'il a le pouvoir de vendre, car si le bien est un bien commun du couple, le consentement du conjoint est exigé par l'article 1476 du Code civil et commercial, faute de quoi la vente peut être annulée. Viennent enfin les contrôles propres au bien, le permis de construire et l'étude d'impact des grands programmes, le respect du quota étranger de 49 pour cent et la preuve d'apport des devises pour un condominium, l'absence d'arriérés de charges pour une copropriété, et le zonage du terrain.

Le contrôle juridique ne remplace pas l'inspection du bâtiment

Une confusion fréquente mérite d'être levée. La due diligence répond à une question, le bien est-il juridiquement sûr et transférable. Elle est menée par un avocat qui maîtrise le thaï et les procédures du cadastre. Elle ne dit rien de l'état physique du bâti. Savoir si la structure est saine, si la toiture fuit, si l'électricité est aux normes relève d'une inspection technique, réalisée par un ingénieur ou un expert du bâtiment. Ce sont deux métiers et deux prestations distincts, complémentaires mais qu'il ne faut jamais confondre. Un titre parfait n'a jamais empêché une piscine de fuir.

Combien de temps, combien ça coûte

Une recherche de titre simple prend en général trois à sept jours ouvrés, le temps d'accéder au bon bureau des Terres. Une due diligence complète, qui ajoute les permis, le quota, les contrats et les vérifications judiciaires, s'étale plutôt sur quatre à huit semaines. Côté budget, les honoraires sont libres et varient fort d'un cabinet à l'autre, mais comptez un ordre de grandeur de dix à trente mille bahts pour une recherche de titre, et de trente à cent mille bahts pour un audit complet selon la complexité du dossier. C'est peu au regard de ce qu'un vice de titre ou une hypothèque oubliée peut coûter. Nous menons cette vérification, titre, vendeur, charges et contrats, avant que vous n'engagiez le moindre baht, avec notre service de vérification avant achat.