Parties privatives et communes d’un condominium

Quand on achète un condominium en Thaïlande, une question mérite d'être posée avant de signer, qu'achète-t-on au juste. La réponse tient en deux blocs. Votre unité, la partie privative qui vous appartient en propre, et une part indivise de tout le reste, la partie commune que vous possédez avec l'ensemble des copropriétaires. Vous ne devenez propriétaire ni du terrain ni de l'immeuble, seulement de votre logement et d'une fraction des communs. Comprendre cette frontière évite bien des déconvenues.

Ce qui est à vous, ce qui est à tous

La loi sur la copropriété distingue nettement les deux. La partie privative est votre unité, le volume intérieur défini par le plan enregistré de votre lot. La partie commune, elle, désigne tout ce qui n'est pas une unité, à commencer par le terrain. La loi en donne la liste, la structure et l'ossature qui assurent la stabilité, le toit, les fondations, les façades et les murs porteurs, les halls, couloirs, escaliers et ascenseurs, la piscine, le jardin, les équipements et les réseaux. Vous en possédez une part indivise, calculée au prorata de votre quote-part, celle-là même qui fixe vos voix en assemblée et vos charges.

Le balcon et la place de parking

C'est là que se cachent les surprises. La surface de votre balcon est bien comptée dans celle de votre unité, elle est donc privative, mais son garde-corps et la façade appartiennent aux communs. Vitrer ou fermer un balcon touche à l'aspect extérieur de l'immeuble et exige une autorisation de l'assemblée générale, vous en avez l'usage, pas la liberté d'en modifier l'allure. La place de parking réserve une autre surprise. Par défaut, quand rien n'est prévu au contrat, elle est partie commune, vous avez un droit d'usage mais pas la propriété d'un emplacement précis. Lorsque le promoteur attribue une place au contrat de vente, certains cabinets la considèrent alors comme une propriété personnelle opposable aux autres. Dans tous les cas, une place de parking n'est presque jamais un lot autonome avec son propre titre, d'où l'importance de lire ce que dit exactement le contrat.

Vous possédez l'unité, pas le sol

Deux conséquences en découlent. On ne peut pas détacher sa part de communs pour la vendre séparément de son unité, les deux voyagent ensemble. Et l'on ne peut ni s'approprier ni modifier une partie commune sans l'accord de l'assemblée. Pour l'acheteur étranger, ce mécanisme est précisément ce qui rend le condominium accessible. Il détient son unité en pleine propriété, en freehold, mais le terrain reste propriété commune indivise, jamais possédé en direct, contrairement à une villa montée via une société. C'est aussi ce qui explique le plafond de quarante-neuf pour cent de la surface d'un immeuble ouverte aux étrangers.

Savoir exactement ce que couvre un lot, balcon et parking compris, fait partie des vérifications que nous menons avant tout achat. Nous lisons pour vous les plans et le règlement pour vérifier votre condo avant d'acheter.