Mainlevée d’hypothèque

La mainlevée d'hypothèque, en thaï การไถ่ถอนจำนอง, est l'acte par lequel la banque libère un bien de l'hypothèque qui le grevait, une fois la dette payée, avec la radiation de la charge au registre. Le mot revient surtout dans l'achat sur plan, car le promoteur a presque toujours emprunté pour financer son programme et l'immeuble entier est hypothéqué. Comprendre comment cette hypothèque se lève au moment du transfert évite d'acheter un bien qui traîne encore la dette d'un autre.

Comment une hypothèque se lève

Le code civil et commercial définit l'hypothèque à son article 702 comme une garantie donnée sur un bien sans que le propriétaire en perde la possession. Son article 744 énumère les façons dont elle s'éteint, dont la mainlevée consentie par écrit par le créancier et le remboursement de la dette. Un point est décisif, l'article 746 impose que cette extinction soit enregistrée pour être opposable aux tiers, en tout ou en partie. Il faut donc distinguer deux choses souvent confondues. La mainlevée est l'accord de la banque de libérer le bien. La radiation est l'inscription de cette libération au dos du titre. Tant que la radiation n'est pas enregistrée, l'hypothèque reste écrite au verso du chanote et continue de produire ses effets, même si le prêt est soldé.

Le cas de l'hypothèque du promoteur

Pour un condominium, la loi protège l'acheteur mieux qu'on ne le croit. Quand la copropriété a été enregistrée avec l'accord de la banque, l'article 22 du Condominium Act répartit l'hypothèque globale sur chaque lot, au prorata de sa quote-part. Et l'article 23 prévoit que la première vente de chaque lot par le promoteur transfère ce lot libre de toute hypothèque. Autrement dit, sur un condo neuf acheté directement au promoteur, vous n'héritez jamais de sa dette. Cette protection a toutefois des limites précises qu'aucun site francophone ne rappelle. Elle ne vaut que pour un condominium régulièrement enregistré, uniquement pour la première vente par le promoteur, pas pour une revente entre particuliers, et pas pour une villa ou un terrain, qui ne relèvent pas de cette loi. Dans ces cas-là, la mainlevée doit être activement obtenue le jour du transfert.

Le jour du transfert au Land Office

Quand un vendeur ou un promoteur doit lever une hypothèque, la scène se joue au Land Office le jour de la mutation. Un représentant de la banque créancière se présente. Le paiement de l'acheteur est fractionné en chèques de banque, l'un à l'ordre de la banque pour le montant de la mainlevée, l'un au vendeur pour le solde, l'un au Land Office pour les frais et taxes. La radiation de l'hypothèque est enregistrée dans le même temps que le transfert de propriété, de sorte que vous ressortez avec un titre franc. La règle de prudence tient en une phrase, faire confirmer par écrit par la banque au moins cinq jours ouvrés avant la date, pour éviter qu'un représentant manquant ne fasse tout reporter.

Vérifier et ce que cela coûte

Une hypothèque, comme un bail, une servitude ou une saisie, s'inscrit au verso du chanote. Avant d'acheter, faites lire ce verso par un avocat thaïlandais indépendant, jamais celui du vendeur, qui procède à une recherche de titre au Land Office. Côté coût, l'enregistrement de la mainlevée est un acte sans valeur vénale, donc un forfait de l'ordre de 50 bahts par titre, pas un pourcentage. La grosse somme qui circule n'est pas un frais d'État, c'est le solde du prêt versé à la banque, réglé par le vendeur et déduit du prix. Pour un condo, exigez en plus l'attestation sans dette de charges délivrée par la copropriété, sans laquelle le Land Office n'enregistre pas la mutation. Sécuriser ces vérifications est au cœur de notre accompagnement à l'achat.