Sor Por Kor 4-01
Aussi appelé ส.ป.ก. 4-01 · Sor Por Gor 4-01 · SPK 4-01 · terre de réforme agraire3 min de lecture
Le Sor Por Kor 4-01 est un document foncier thaïlandais bien particulier. Ce n'est pas un titre de propriété mais un permis d'exploitation agricole, remis par l'ALRO, l'office de la réforme agraire, à des paysans sans terre depuis la loi de réforme agraire de 1975. Il donne le droit de cultiver, pas de posséder, et il porte un garuda bleu qui le distingue au premier coup d'œil du chanote et de son garuda rouge.
Ce qu'il interdit
Les restrictions sont strictes. La terre ne peut être ni vendue ni transférée, sauf par héritage à des descendants qui doivent eux-mêmes être agriculteurs. Elle est réservée à un usage agricole, aucune villa, aucun hôtel, aucun commerce n'y est autorisé. Elle échappe à l'hypothèque bancaire ordinaire. Et surtout, un étranger ne peut en aucun cas la détenir, l'exploiter ou en tirer profit, y compris à travers une société thaïlandaise, un montage qui relève alors du prête-nom illégal.
Le piège de la villa sur terre agraire
C'est le vrai danger pour un acheteur. Des villas et des resorts ont été bâtis sur des terres Sor Por Kor, en toute illégalité. Un resort de luxe de Vang Nam Khiao, construit sur près de soixante-treize rai de terre agraire, a fait l'objet d'une ordonnance de restitution à l'État. À Phuket, la Cour suprême a révoqué des certificats Sor Por Kor portant sur quatre-vingt-dix-huit rai, le détenteur n'étant pas un véritable agriculteur. Un acheteur étranger qui met de l'argent sur une villa posée sur ce type de terrain n'est propriétaire de rien, ne peut rien enregistrer à son nom, ne trouve aucun financement, et s'expose à la démolition et à la reprise du terrain. C'est exactement ce que vérifie une due diligence avant tout engagement.
La conversion en titre agricole
Depuis fin 2023, l'État transforme progressivement les Sor Por Kor 4-01 en un nouveau document appelé titre foncier pour l'agriculture. Attention au malentendu, ce n'est pas un chanote. Le nouveau titre conserve toutes les restrictions agricoles, impose de rester agriculteur, interdit la vente pendant cinq ans et reste fermé aux étrangers. Le programme, lancé en janvier 2024, se poursuit en 2026 mais reste critiqué, certains y voyant une porte vers l'accaparement des terres. Pour un projet immobilier d'étranger, un terrain d'origine Sor Por Kor n'ouvre aucune voie, quelle que soit sa conversion.
À retenir
- Un permis d'exploitation agricole, pas un titre de propriété
- Incessible, sauf héritage à des descendants agriculteurs
- Strictement fermé aux étrangers, y compris à travers une société
- Villa ou resort dessus, risque de démolition et de reprise du terrain
Idée reçue
On entend qu'un Sor Por Kor peut devenir un chanote et se construire. C'est faux. Même converti en titre foncier pour l'agriculture depuis 2023, il garde toutes ses restrictions agricoles, reste fermé aux étrangers et n'autorise ni villa ni revente libre. Une belle parcelle vendue à bas prix sur ce document est un piège, pas une occasion.
Questions fréquentes
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Sources
- Loi de réforme agraire pour l'agriculture B.E. 2518 (1975)
- Office de la réforme agraire (ALRO), régime du document Sor Por Kor 4-01
- Règlement du comité de la réforme agraire de 2023 sur le titre foncier pour l'agriculture
Un terrain en vue ?
On vérifie la nature exacte du titre au Land Office avant votre offre, pour écarter les terres qu'un étranger ne peut pas détenir.