Plan d’urbanisme et zonage en Thaïlande
Aussi appelé zonage · city plan · phang mueang · ผังเมือง · carte de zonage3 min de lecture
Le plan d'urbanisme, en thaï phang mueang et souvent appelé city plan, est la carte qui découpe le territoire thaïlandais en zones de couleur. Chaque couleur fixe ce qu'on a le droit de construire, du résidentiel à l'industriel. C'est un point que beaucoup d'acheteurs découvrent trop tard, un titre de propriété prouve qu'on possède un terrain, il ne dit rien de ce qu'on peut y bâtir. C'est le zonage qui décide.
Lire les couleurs
La logique est la même partout, même si chaque plan local a ses nuances. Le jaune correspond au résidentiel de faible densité, maisons et villas. L'orange est le résidentiel de densité moyenne, et non du commercial comme on le lit parfois. Le marron marque le résidentiel dense des immeubles et des condos. Le rouge est réservé au commerce. Le violet désigne l'industrie, le vert les zones agricoles et rurales où le résidentiel est souvent restreint, et le bleu les équipements et services publics, pas des plans d'eau. La couleur donne le sens général, mais ce sont le plan local et son règlement qui fixent les règles précises.
La loi derrière la carte
Le zonage repose sur le Town Planning Act de 2019, qui a remplacé la loi de 1975 après plus de quarante ans. Il est établi par le département de l'urbanisme rattaché au ministère de l'Intérieur, et se décline en plans locaux, dits plans globaux, mis en vigueur zone par zone par un règlement ministériel. Certains plans encore en application datent de l'ancienne loi, ce qui explique que des sources citent toujours 1975. Le zonage est opposable, un usage non conforme peut valoir un refus de permis, un ordre de cessation ou une démolition.
Pourquoi ça change tout à l'achat
Un terrain magnifique et bon marché en zone verte peut être inconstructible pour une villa, parce que la zone est agricole. C'est un piège classique. Avant d'acheter, on vérifie la couleur et le règlement de la parcelle auprès de l'administration locale, l'Or Bor Tor, ou du bureau foncier. Attention aussi, une bonne zone ne dispense pas du permis de construire, ni des règles de hauteur et de recul, cruciales en bord de mer. À Koh Samui, ces règles locales sont particulièrement détaillées. Vérifier le zonage d'un terrain avant de s'engager fait partie de notre due diligence immobilière.
À retenir
- Chaque couleur du plan fixe les usages autorisés sur un terrain
- Le jaune et l'orange sont résidentiels, le rouge commercial, le vert agricole
- Un titre de propriété ne garantit pas le droit de construire, le zonage prime
- Une zone verte peut rendre un terrain inconstructible pour une villa
Idée reçue
On croit qu'un chanote suffit pour construire. Faux. Le titre prouve la propriété, pas la constructibilité. C'est le zonage qui décide, et un terrain en zone verte agricole peut être inconstructible pour une villa, même avec un titre parfaitement en règle. La couleur du plan prime sur le titre.
Questions fréquentes
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Sources
- Town Planning Act B.E. 2562 (2019), qui a remplacé la loi de 1975
- Department of Public Works and Town and Country Planning, établissement des plans de zonage
- Building Control Act B.E. 2522 (1979) pour les permis, distinct du zonage