Kai Fak (vente à réméré)
Aussi appelé ขายฝาก · vente à réméré · sale with right of redemption · khai fak2 min de lecture
Le Kai Fak, en thaï ขายฝาก, est une vente à réméré, c'est-à-dire une vente assortie d'un droit de rachat. Le vendeur cède son bien et en transfère aussitôt la propriété à l'acheteur, tout en gardant la possibilité de le racheter dans un délai convenu. C'est un outil de crédit adossé à un bien immobilier, très différent de l'hypothèque, et c'est aussi l'un des pièges les plus documentés du droit thaïlandais.
La différence avec l'hypothèque
Le point à comprendre tient en une idée. Dans une hypothèque, le prêteur ne reçoit qu'une garantie, la propriété reste au propriétaire. Dans un Kai Fak, la propriété passe immédiatement à l'acheteur dès l'enregistrement au Land Office. Si le vendeur ne rachète pas dans les temps, l'acheteur devient définitivement propriétaire, sans procédure de saisie, sans juge, sans délai de grâce. Le bien est perdu, purement et simplement.
Ce que dit le Code civil
La vente à réméré est encadrée par les articles 491 à 502 du Code civil et commercial. Le délai de rachat d'un bien immobilier ne peut pas dépasser dix ans. Le prix de rachat est en principe le prix de vente, et la loi plafonne le profit de l'acheteur à 15 % par an de ce prix, ce qui agit comme une limite d'intérêt. Faute de rachat dans le délai, la consolidation est automatique, l'acheteur garde le bien sans aucune autre formalité.
La protection de 2019
Longtemps, le Kai Fak a servi de crédit informel à des taux effectifs très élevés, souvent de 12 à 36 % par an, avec des prix de vente bien inférieurs à la valeur réelle. Des agriculteurs et des particuliers y ont perdu leur terre. Une loi de 2019, qui protège les personnes concluant une vente à réméré sur un terrain agricole ou résidentiel, a rééquilibré les choses. Le délai de rachat va désormais d'un an au moins à dix ans au plus, et le vendeur peut continuer d'occuper et d'exploiter le bien gratuitement jusqu'à l'échéance. Pour un étranger, le sujet est délicat, il ne peut être vendeur que sur un bien qu'il détient légalement, comme un condominium en freehold, et un tel montage se prépare avec un avocat.
À retenir
- La propriété passe à l'acheteur dès la signature, pas au non-remboursement
- Sans rachat dans le délai, le bien est perdu sans saisie ni juge
- Délai de rachat de dix ans au plus, profit plafonné à 15 % par an
- La loi de 2019 protège les vendeurs de terres agricoles ou résidentielles
Idée reçue
Beaucoup confondent le Kai Fak avec une hypothèque, en pensant garder leur bien tant qu'ils remboursent. C'est faux et dangereux. Dès la signature, la propriété passe à l'acheteur. Sans rachat dans le délai, le bien est perdu, sans procès ni saisie. Ce n'est pas un prêt garanti, c'est une vente.
Questions fréquentes
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Termes liés
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Sources
- Code civil et commercial, articles 491 à 502, vente à réméré
- Loi de 2019 protégeant les personnes concluant une vente à réméré sur un terrain agricole ou résidentiel (B.E. 2562)