Héritage d’un terrain

En Thaïlande, un étranger peut parfaitement être désigné héritier d'un terrain, par testament ou par la loi. Ce qu'il ne peut pas faire, c'est le garder à son nom. Le droit thaïlandais interdit à un étranger de posséder le sol, et cette interdiction ne s'efface pas à la succession. L'héritier étranger reçoit donc la valeur du terrain, pas le droit de le conserver, et il doit s'en séparer dans un délai fixé par l'administration.

Hériter oui, enregistrer la propriété non

Le Code foncier réserve la propriété du sol aux Thaïlandais. Sa section 86 ne l'ouvre aux étrangers que par un traité international, et aucun traité en vigueur aujourd'hui ne l'accorde. Sa section 93 prévoit certes qu'un étranger héritier légal reçoive un terrain avec la permission du ministre de l'Intérieur, mais dans le cadre de ce même traité devenu lettre morte. En pratique, cette permission n'est pas accordée. L'héritier étranger est bien reconnu comme héritier, sa part est réelle, mais le Land Office n'inscrit pas le terrain à son nom.

Il faut séparer deux choses que l'on confond souvent. Recevoir un héritage est un droit civil, ouvert à tous. Posséder un terrain est un droit foncier, fermé aux étrangers. La succession transmet la valeur du bien, elle ne lève pas l'interdiction de détenir le sol.

Le délai pour vendre, et ce qui arrive sinon

La règle figure à la section 94 du Code foncier. Un étranger qui se retrouve détenteur d'un terrain sans permission doit s'en défaire dans le délai fixé par le directeur général du Département des terres, un délai qui ne peut être inférieur à 180 jours ni supérieur à un an. Le délai d'un an souvent cité est en réalité ce maximum légal, et c'est celui qui s'applique le plus souvent aux successions. Passé ce terme, le directeur général a le pouvoir de vendre le terrain d'office.

L'héritier n'est pas dépossédé pour autant. Qu'il vende lui-même ou que l'administration le fasse à sa place, le produit de la vente lui revient. Toute la différence est dans le prix obtenu. Une vente conduite à son rythme rapporte davantage qu'une vente forcée, souvent bradée. Vendre soi-même, dans le délai, reste donc toujours la meilleure issue.

Terrain ou appartement, deux régimes à ne pas confondre

La règle change du tout au tout selon le bien hérité. C'est une distinction que beaucoup d'acheteurs découvrent trop tard.

Un appartement en freehold peut donc, dans certains cas, se transmettre et se conserver. Un terrain, jamais. Au moment d'investir, c'est un argument de plus en faveur des biens qu'un étranger détient réellement en pleine propriété.

Le cas fréquent du conjoint étranger d'un Thaï

C'est la situation la plus courante. Un couple mixte, le terrain au nom de l'époux ou de l'épouse thaïlandaise, qui décède. Le conjoint étranger survivant est bien un héritier légal reconnu par le code civil, au même titre que les enfants. Mais la règle ne bouge pas. Il hérite de la valeur du terrain et doit le céder, en général dans l'année, sans pouvoir l'enregistrer à son nom. Les enfants du couple, s'ils ont la nationalité thaïlandaise, peuvent en revanche hériter et garder le terrain sans aucune restriction.

Anticiper avec un testament thaïlandais

Un testament ne lève pas l'interdiction de détenir le sol, mais il évite bien des blocages. Sans lui, la succession d'un bien situé en Thaïlande suit l'ordre légal des héritiers et passe par une homologation devant le tribunal, une procédure qui prend des mois pendant lesquels le bien reste gelé. Un testament thaïlandais, rédigé pour les biens situés en Thaïlande et désignant un exécuteur, accélère nettement les choses et organise sereinement la vente du terrain par l'héritier. Il transforme une contrainte subie en cession maîtrisée. Il ne change rien, en revanche, aux droits de succession éventuellement dus.