Lettre de quota

La lettre de quota, en anglais foreign quota letter ou foreign quota certificate, est l'attestation délivrée par le syndic d'une copropriété qui confirme qu'une unité peut être vendue à un étranger en pleine propriété. Elle prouve que l'immeuble reste sous le plafond des 49 pour cent de surface détenue par des étrangers. Le Land Office l'exige le jour du transfert. Sans elle, l'enregistrement au nom d'un étranger est refusé.

Ce que la lettre atteste

Ce document n'est pas un titre de propriété, le titre reste le chanote. C'est une attestation ponctuelle, émise par la personne morale de la copropriété, le condominium juristic person, autrement dit le syndic. Elle indique la proportion de surface déjà détenue par des étrangers dans l'immeuble et confirme que la vente en cours reste dans la limite légale. Le Condominium Act de 1979 impose en effet, au moment d'enregistrer une mutation au profit d'un étranger, de déclarer cette proportion à l'officier du Land Office, qui vérifie lui-même que le plafond n'est pas dépassé.

49 pour cent de la surface, pas du nombre de logements

C'est l'erreur la plus répandue dans les articles francophones. Le quota étranger ne porte pas sur le nombre d'appartements, mais sur la surface. La règle, posée par la Section 19 bis du Condominium Act, plafonne à 49 pour cent la surface cumulée des parties privatives pouvant appartenir à des étrangers. Un immeuble peut donc avoir vendu la moitié de ses logements à des étrangers tout en restant sous le plafond si ces logements sont petits, ou l'inverse. Seule la lettre du syndic donne le chiffre exact à l'instant du transfert.

Quand et comment l'obtenir

La lettre se demande au syndic avant le transfert, et doit être récente, une pratique courante étant de moins de trente jours, même si aucun texte ne fixe ce délai. Le jour de la vente au Land Office, elle est présentée avec les autres pièces du transfert étranger, le titre, le FET form qui prouve l'entrée des devises, et le certificat de non-dette du syndic. C'est l'ensemble de ce dossier qui permet l'enregistrement en pleine propriété au nom de l'acheteur étranger.

Si le quota étranger est plein

Quand la lettre révèle que le quota de 49 pour cent est atteint, l'achat en pleine propriété devient impossible pour un étranger dans cet immeuble. Restent alors deux voies, le bail longue durée, le leasehold, ou la détention via une société thaïlandaise dans laquelle l'étranger ne dépasse pas 49 pour cent des parts. L'unité reste alors comptée en quota thaï. La voie de la société est surveillée de près par le Land Office et le fisc, en raison des montages de prête-nom. Un point à garder en tête, ce quota ne se réinitialise jamais, il est permanent pour l'immeuble.