Serviced apartment
Aussi appelé résidence de services · résidence hôtelière · appart-hôtel3 min de lecture
Un serviced apartment est un appartement meublé loué avec des services de type hôtelier, ménage, réception, maintenance, parfois blanchisserie et salle de sport. En Thaïlande, le terme décrit une manière d'exploiter un immeuble, pas un titre de propriété. C'est une distinction capitale pour un investisseur, car de ce que l'on croit acheter dépendent des droits très différents.
Serviced apartment, apartment et condominium, trois choses distinctes
Ces trois mots reviennent partout dans les annonces et sèment la confusion. Ils ne recouvrent pourtant pas les mêmes droits.
| Type | Propriété | Ce qu'un étranger peut faire |
|---|---|---|
| Condominium | Titres individuels par unité, le Or Chor 2 | Acheter une unité en pleine propriété, dans le quota étranger de 49 pour cent |
| Apartment | Un seul propriétaire de tout l'immeuble, aucun titre par unité | Louer une unité, jamais l'acheter |
| Serviced apartment | Un immeuble d'apartment auquel on ajoute des services | Louer, ou au mieux signer un bail longue durée |
Le point à retenir est simple. Seul le condominium, enregistré sous le Condominium Act, découpe l'immeuble en unités à titre individuel qu'un étranger peut détenir en freehold. Un serviced apartment, sur le plan foncier, reste un immeuble locatif. On y loue, on n'y achète pas d'unité, sauf si le même immeuble est par ailleurs enregistré en copropriété.
Ce que dit la loi sur la location courte durée
Le régime dépend de la durée des séjours, et la ligne de partage est le mois. Le Hotel Act de 2004, dans sa définition même de l'hôtel, exclut l'hébergement facturé au mois ou davantage. Un serviced apartment loué au mois échappe donc à la licence hôtelière. Loué à la nuit ou à la semaine, il devient juridiquement un hôtel et tombe sous le coup de la licence hôtelière.
Le seuil pratique est de trente jours. En dessous, la location relève de l'activité hôtelière. Exploiter sans licence expose à une peine pouvant aller jusqu'à un an de prison, une amende jusqu'à 20 000 bahts, et une amende journalière tant que dure l'infraction. Ce n'est pas une règle théorique, c'est ce qui distingue un revenu locatif légal d'une infraction.
Un étranger peut-il posséder un serviced apartment
Pas l'immeuble. Un serviced apartment repose sur un terrain, et un étranger ne peut pas détenir de terrain en Thaïlande. La possession passe donc par une société thaïlandaise majoritaire, un bail longue durée, ou une promotion du Board of Investment sous conditions. Exploiter l'activité hôtelière est en outre une activité réservée, qui suppose une société à majorité thaïe ou une licence spécifique.
C'est tout le contraste avec l'unité de condominium. Là, l'étranger obtient un vrai titre, le Or Chor 2, et une pleine propriété dans le quota. Dans un serviced apartment, ce qu'on lui vend est le plus souvent un bail, un droit personnel de trente ans maximum, bien moins solide qu'un titre.
Louer sur Airbnb, la fausse évidence
Beaucoup d'investisseurs achètent en pensant louer librement à la nuit sur les plateformes. C'est rarement possible. En dessous de trente jours, la loi qualifie l'activité d'hôtelière, illégale sans licence. Et même avec un titre en règle, le règlement de la copropriété interdit souvent la courte durée. Avant de bâtir un rendement sur de la location journalière, il faut vérifier deux choses, ce qu'autorise la loi et ce qu'autorise l'immeuble.
À retenir
- Un mode d'exploitation, appartement meublé avec services, pas un titre de propriété
- Loué au mois, il échappe au Hotel Act, loué sous trente jours, c'est un hôtel à licence
- Un étranger ne possède ni l'immeuble ni le terrain, on lui vend le plus souvent un bail
- À vérifier projet par projet, vrai titre de condo Or Chor 2 ou simple leasehold
Idée reçue
On croit acheter un condominium alors qu'on signe pour un serviced apartment. La nuance est lourde de conséquences. Sans enregistrement sous le Condominium Act, il n'y a pas de titre d'unité, donc pas de pleine propriété possible pour un étranger, seulement un bail de trente ans. On ne détient pas le bien, on l'occupe le temps du contrat.
Questions fréquentes
Un agent francophone vous répond sous 24 h ouvrées.
Termes liés
Voir toute la catégorie louer et faire louer →D'autres termes à connaître
Sources
- Hotel Act B.E. 2547 (2004), Section 4 excluant la location au mois, Sections 15 et 59
- Condominium Act B.E. 2522 (1979) et titre d'unité Or Chor 2
- Foreign Business Act, l'exploitation hôtelière comme activité réservée
Vous louez un bien en Thaïlande ?
On le gère dans le respect du Hotel Act et du règlement de copropriété.