Retenue à la source sur la vente

La retenue à la source sur la vente est l'impôt prélevé par le Land Office le jour du transfert, sur le revenu que le vendeur tire de la cession. C'est elle qui, en Thaïlande, tient lieu d'impôt sur le gain immobilier. Son montant dépend entièrement du profil du vendeur, un particulier et une société ne sont pas logés à la même enseigne.

La Thaïlande ne taxe pas la plus-value

On lit partout, jusque dans les extraits affichés par Google, que la Thaïlande prélèverait une taxe sur la plus-value d'environ 10 %, ou de 1 à 3 %. C'est faux. Il n'existe aucun impôt distinct sur la plus-value immobilière, et le calcul ne regarde d'ailleurs jamais la différence entre votre prix d'achat et votre prix de revente. Ce qui existe, c'est cette retenue à la source sur le revenu de la vente, calculée sur la valeur d'expertise officielle du bien et sur le nombre d'années de détention. Confondre les deux conduit à des estimations de budget totalement fausses.

Le vendeur particulier, un calcul par années de détention

Pour un particulier, la base n'est pas le prix de vente mais la valeur d'expertise gouvernementale, celle qu'utilise le Land Department. On lui applique d'abord un abattement forfaitaire pour frais, dont le taux baisse avec les années de détention.

Le revenu qui reste après abattement est divisé par le nombre d'années de détention, plafonné à huit, puis soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. L'impôt annuel ainsi obtenu est enfin remultiplié par le nombre d'années. Un piège que presque tous les guides francophones ratent, à la vente d'un bien la première tranche de 150 000 bahts n'est pas exonérée. Le barème s'applique dès le premier baht, la tranche de 0 à 300 000 bahts est taxée à 5 %. Pour un bien détenu trois ans dont la valeur d'expertise est de 8 millions de bahts, la retenue ressort autour de 139 000 bahts.

Le vendeur société, un pour cent à plat

Quand le vendeur est une société, tout se simplifie. La retenue est de 1 % du plus élevé entre le prix déclaré et la valeur d'expertise, sans abattement ni barème. Ce prélèvement est toujours un acompte, imputé ensuite sur l'impôt sur les sociétés calculé sur le bénéfice réel de l'opération.

Acompte récupérable ou impôt définitif

Le particulier a le choix. Il peut traiter la retenue comme un impôt définitif, il n'a alors rien à déclarer en fin d'année mais ne récupère rien. Il peut aussi la porter dans sa déclaration annuelle de revenus, comme un simple acompte, et se faire rembourser la fraction qui dépasse l'impôt réellement dû. Ce second choix est souvent le bon quand la retenue prélevée au guichet excède l'impôt final.

Qui paie, et les autres taxes du même jour

Aucune loi n'impose la répartition, elle se négocie dans le contrat de vente. L'usage veut que la retenue reste à la charge du vendeur, tandis que les frais de transfert de 2 % se partagent souvent moitié-moitié. Selon la situation du vendeur s'ajoute la Specific Business Tax de 3,3 % ou, à défaut, le droit de timbre de 0,5 %. Un vendeur pressé de revendre avant cinq ans cherchera souvent à répercuter ces taxes dans le prix. Notre due diligence immobilière chiffre l'ensemble avant que vous signiez.