Un conseiller francophone vous contacte sous 24 h ouvrées.
Comment investir en Thaïlande en toute sécurité
Si vous avez cherché comment investir en Thaïlande, vous avez dû constater que les informations disponibles en ligne sont souvent contradictoires ou inexactes. Notre équipe a donc écrit ce guide complet, vérifié et à jour, qui vous explique clairement chaque étape.
Les cinq points à connaître avant de vous lancer
Un étranger peut tout à fait être propriétaire en Thaïlande. Trois formes de détention existent, chacune avec son prix et ses règles. Le reste du guide les développe une par une.
Ce qu'un étranger peut, et ne peut pas, acheter
En Thaïlande, un étranger ne peut pas détenir de terrain en son nom propre. C'est le Land Code Act de 1954 qui le pose, et c'est de là que découlent les trois formes de détention.
- En LeaseholdTerrain, villa, immeuble, local commercial. Le bail s'enregistre au Land Office et survit à la revente du terrain.
- En Freehold, via une sociétéLes mêmes biens, sans limite de durée. La société détient le terrain comme la construction.
- En Foreign QuotaUn condo à votre nom, dans la limite de 49 % de la surface habitable de l'immeuble.
- Sur planUn bien encore en construction, avec les mêmes structures que pour un bien livré.
- Acheter une villa et son terrain en votre nom propreLe sol ne peut pas être enregistré au nom d'un étranger. C'est la règle posée par le Land Code.
- Dépasser le quota étranger d'un immeubleAu-delà de 49 % des surfaces, le Land Office n'enregistre plus de titre au nom d'un étranger. Les lots restants s'achètent en société thaïlandaise ou en lease.
- Acquérir des terres agricoles ou protégéesZones côtières classées, réserves forestières, terrains militaires.
- Détenir plus de 49 % d'une société qui possède du terrainUn associé thaïlandais doit en détenir au moins 51 %. Vous pouvez en revanche en être le gérant.
Si votre projet passe par une société thaïlandaise, nous la montons avec vous.
La création de sociétéLeasehold, Freehold ou Foreign Quota
Ce sont les trois mentions que vous verrez sur chaque annonce, y compris les nôtres. Elles ne décrivent pas le bien mais la façon dont vous allez le détenir. À Koh Samui, tout se joue entre les deux premières.
À loyer égal, un bien acheté 30 % moins cher rapporte mécaniquement plus. Sans société à créer ni comptabilité à tenir, c'est aussi la formule la plus simple à gérer. Le Leasehold n'est donc pas seulement la moins chère des trois.
Louer moins de 30 jours relève de l'hébergement hôtelier et suppose une licence, qu'un condominium n'a presque jamais. Un condo se loue donc au mois. Une villa, elle, peut accueillir en courte durée.
Vous hésitez entre le Leasehold et le Freehold ? On en discute ensemble.
Le conseil juridiqueSavoir lire un titre foncier
Le titre détermine ce que vous pouvez faire du bien, et surtout s'il est vendable. Quatre catégories circulent sur le marché, et l'écart entre la première et la dernière est considérable. Un titre faible ne se rattrape pas après l'achat.
Plus connu sous le nom de chanote. Le plus sûr du droit thaïlandais, limites relevées au GPS, toutes transactions autorisées.
Limites relevées par un arpenteur officiel, transactions usuelles possibles. Il se convertit en chanote sur demande au Land Office.
Limites approximatives et litiges de bornage fréquents. La vente est soumise à 30 jours d'affichage public avant enregistrement.
Une autorisation d'occuper et d'exploiter, valable un temps donné. Ni vendable ni hypothécable, elle ne se transmet que par héritage.
Une simple déclaration de possession, sans droit de propriété ni valeur marchande. Elle ne garantit aucune limite de parcelle.
Un titre marqué « 1-2-50 » se lit 1 rai, 2 ngan et 50 tarang wa, soit 2 600 m².
Faites vérifier le titre au Land Office par votre propre avocat, jamais par celui du vendeur ni par l'agence qui vend.
Nous vérifions le titre, le zonage et l'accès avant que vous fassiez une offre.
La recherche de terrainsAcheter un bien construit ou sur plan
Deux façons d'acheter, avec deux logiques. Le bien construit se visite et se prend tel quel. Le sur plan se choisit sur plans, coûte moins cher et se paie au rythme du chantier.
Photo du bien livré
Le bien construit
Le bien existe. Vous voyez la vue réelle, la qualité des finitions, le voisinage et le bruit à différentes heures. Ce que vous signez, vous l'avez vu.
Il est à vous dès le transfert et se règle comptant, la totalité le jour de l'enregistrement. Son prix sert de référence au marché.
Reste ce qui ne se voit pas en visite. Une inspection technique avant l'offre coûte peu et lève le doute, s'il y en a.
Rendu 3D du projet
Le bien sur plan
Le bien se choisit sur plans, avant ou pendant la construction. Vous entrez dans un programme neuf, et selon l'avancement du chantier vous pouvez encore arbitrer certaines finitions.
En échange, il se paie 10 à 20 % moins cher qu'un bien livré du même programme, et l'addition s'étale sur la durée du chantier au lieu de tomber d'un seul coup. À la livraison, l'écart se referme et le bien retrouve la valeur d'un bien fini.
Le point à sécuriser, c'est le promoteur. Regardez ce qu'il a déjà livré, et prévoyez qu'un chantier peut prendre du retard.
Visitez les programmes qu'il a déjà livrés et parlez à leurs propriétaires.
Liez l'échéancier à l'avancement constaté sur le chantier, jamais à des dates.
Vérifiez le droit du promoteur sur le terrain, propriété ou bail enregistré, et que le permis de construire a été délivré.
Faites suivre le chantier par quelqu'un d'indépendant du constructeur.
Nous suivons votre chantier et vérifions l'avancement avant chaque paiement.
Le suivi de chantierLes six étapes de l'acquisition
Comptez 30 à 90 jours pour un bien en revente. Un achat sur plan suit le même déroulé, étalé sur la durée du chantier.
Définir votre projet
Clarifiez d'abord l'objectif, entre résidence principale, secondaire et investissement locatif. C'est lui qui détermine la structure juridique, le budget et le type de bien. Un même budget ne s'emploie pas de la même façon selon que vous achetez un bien pour le louer ou un bien pour y vivre.
- Choisir la détention : Leasehold, Freehold ou Foreign Quota
- Établir le budget total : frais inclus, soit environ 3 % au-dessus du prix affiché
- Arrêter le type de bien : villa, maison, terrain ou condo
Recherche et visites
Prévoyez si possible un séjour d'une à deux semaines pour visiter plusieurs biens comparables et repasser dans le quartier en soirée. Si le déplacement n'est pas possible, la visite se fait en vidéo, avec quelqu'un sur place qui vérifie ce que les photos ne montrent pas.
- Un agent indépendant : le vôtre, pas celui du promoteur
- Comparer les prix : à surface et prestations équivalentes, et dans la même zone
- Vérifier l'environnement : bruit, accès, chantiers voisins
Formuler votre offre
Une offre écrite, avec le prix proposé et le calendrier souhaité. Une fois qu'elle est acceptée, les vérifications peuvent commencer, avant tout versement.
- Une offre écrite : le prix, le calendrier, ce qui est inclus dans la vente
- Aucun versement : tant que les vérifications ne sont pas terminées
- L'acheteur à distance : peut bloquer le bien par un acompte, intégralement remboursé s'il ne donne pas suite
La due diligence
Elle est menée par votre propre avocat, jamais par celui du vendeur ni du promoteur, et prend 2 à 4 semaines. C'est le moment où vous pouvez encore renoncer sans rien perdre. Elle porte sur quatre points et se termine par un rapport écrit qui conclut clairement.
- Le titre : son type, les propriétaires successifs, les hypothèques et les servitudes, vérifiés au Land Office
- L'urbanisme : permis délivrés, conformité du bâti, zonage et accès légal à la voie publique
- Le bien : état technique, charges à jour, et quota étranger disponible pour un condo
- Le vendeur : son identité, son droit de vendre, et l'accord du conjoint s'il est marié
Réserver, puis signer
Les vérifications faites, l'acompte de réservation, environ 10 % du prix, retire le bien du marché. Vient ensuite le Sale and Purchase Agreement, le contrat principal, qui doit exister en thaï, seule version juridiquement opposable, et dans une langue que vous comprenez.
- Le contrat de vente : relu intégralement par votre avocat
- Le versement : sur plan, environ 10 % à la signature puis selon l'avancement du chantier. Sur un bien construit, la totalité en une fois
- L'arrivée des fonds : depuis l'étranger en devise, la conversion se faisant sur place, puis le justificatif récupéré auprès de la banque
Transfert au Land Office
Rendez-vous officiel au Land Office. Votre présence ou une procuration légalisée est obligatoire. Les taxes se règlent sur place, puis l'enregistrement se fait selon la formule retenue. Le bail est inscrit sur le titre, le chanote passe au nom de la société, et un condo en Foreign Quota est enregistré à votre nom. Tout se joue dans la même heure.
- Les taxes de transfert : réglées le jour même
- Vos documents : le titre ou le bail enregistré, à récupérer sur place
- L'inspection finale : du bien, avant la remise des clés
Vous achetez ailleurs ? Nous menons la due diligence seule, sans rien vendre derrière.
La due diligenceLes frais à prévoir en plus du prix
À côté du prix du bien, prévoyez des frais d'acquisition, taxes et honoraires compris. Le calculateur ci-dessous les chiffre pour votre budget, selon la détention choisie. Ce sont des ordres de grandeur, pas un devis.
Une bonne moitié de ces frais ne dépend pas du prix. Le taux baisse donc quand le budget monte.
Perçu par le Land Office le jour de l'enregistrement
Calculé sur la valeur du bail
Due diligence, relecture des contrats, transfert
Virement international et conversion en bahts
Procurations et pièces d'identité
Les taxes ne se calculent pas sur le prix de vente mais sur la valeur officielle du bien, fixée par l'administration et souvent plus basse. Le calcul retient ici le prix de vente, il est donc prudent.
Aucune loi ne dit qui le paie. L'usage est un partage moitié-moitié avec le vendeur, retenu ici, mais cela se négocie et doit être écrit dans le contrat.
Payée par le vendeur en Thaïlande. Elle n'entre pas dans votre budget d'acquisition.
Ni le mobilier, ni les travaux, qui dépendent entièrement du bien et de vos choix.
Vous lirez partout que la Thaïlande a ramené les droits de mutation et d'hypothèque à 0,01 %. C'est exact, la mesure court du 1er juillet 2026 au 30 juin 2027, pour les biens dont le prix et la valeur officielle ne dépassent pas 7 millions de bahts. Mais le texte la réserve aux acheteurs particuliers de nationalité thaïlandaise. Un acheteur étranger paie les taux pleins.
Les banques thaïlandaises prêtent très difficilement aux non-résidents, sur des durées courtes et à des taux élevés. La quasi-totalité des acheteurs étrangers paient comptant, sur fonds propres ou grâce à un crédit contracté dans leur pays d'origine. Construisez votre plan de financement sur cette hypothèse.
Faire entrer l'argent dans les règles
Pour un condo acheté en Foreign Quota, le Land Office n'enregistre le titre à votre nom que si vous prouvez que l'argent vient de l'étranger, pour un montant au moins égal au prix du lot. Le cas courant, c'est un virement en devise étrangère, converti en bahts par la banque thaïlandaise à l'arrivée. N'envoyez pas des bahts déjà convertis depuis votre pays, votre banque sur place ne pourrait pas établir le justificatif.
Au-delà de 50 000 dollars par virement, la banque émet un formulaire FET. En dessous, elle délivre une lettre de confirmation de change, qui joue le même rôle auprès du Land Office.
Le motif du virement doit être explicite. Indiquez l'achat, le numéro de l'unité, le nom de la résidence et votre nom tel qu'il figure sur votre passeport.
Ce document conditionne l'enregistrement du titre à votre nom, et plus tard votre capacité à rapatrier le produit de la revente.
Arrivé ici, la question n'est plus « comment » mais « avec qui »
Vérifier un titre, mandater un avocat, choisir une structure, répartir les taxes dans le contrat. Vous pouvez tout nous confier, ou seulement ce qui vous bloque. Dites-nous où vous en êtes, nous vous conseillons pour la suite et nous vous accompagnons jusqu'à l'enregistrement au Land Office.
Le rendement locatif, du brut au net
Un rendement ne se lit pas, il se calcule. Tout se joue dans ce qu'on retire du loyer et dans ce qu'on place au dénominateur.
Le chiffre des annonces, utile pour comparer deux biens entre eux.
Le seul qui compte, une fois tout payé et les frais d'entrée inclus.
Un rendement annoncé est presque toujours un brut. Voici ce qui le sépare du net.
Trois façons de louer
Courte durée
Le rendement le plus élevé, porté par la saison haute. Il demande un accueil, un ménage entre chaque séjour et quelqu'un sur place.
Longue durée
Un loyer plus modeste mais régulier, une vacance faible et des coûts d'exploitation réduits. Souvent le plus proche du net annoncé.
Gestion déléguée
Une part des loyers en commission, contre un taux d'occupation plus élevé et un entretien suivi. Le choix par défaut quand on vit loin.
Nous mettons votre bien en location et nous vous reversons les loyers.
La gestion locativeVisa et résidence, ce que l'achat change
Beaucoup d'acheteurs pensent qu'un titre de propriété ouvre un droit au séjour. Ce n'est pas le cas, et l'inverse est vrai aussi, aucun visa n'ouvre de droit sur le foncier. Les deux sujets se traitent séparément, et chacun a un dispositif fait pour ça.
Le bon réflexe est de traiter le séjour par la voie du visa, et l'immobilier par la voie de la détention.
Les voies pour rester longtemps
Ces dispositifs évoluent souvent. Un conseil en immigration vous dira en quelques minutes lequel correspond à votre situation.
Nous coordonnons votre installation, du visa au compte bancaire.
L'accompagnement des étrangersDétenir, transmettre, revendre
Trois sujets qui se préparent au moment de l'achat, et qui deviennent très simples quand on les a anticipés. Les régler dès le départ, c'est ce qui rend la détention tranquille.
Le budget annuel
Quatre postes, tous connus d'avance, faciles à chiffrer avant même de signer.
Institué en 2020, son taux dépend de l'usage du bien.
Pour un condo, facturées au mètre carré.
Piscine, jardin, climatisation. Un bien tenu garde sa valeur et se loue mieux.
Multirisque habitation, souscrite localement à l'année.
La transmission
Un Leasehold se transmet dès lors que le contrat le prévoit, ce qui se demande simplement avant la signature. Les parts d'une société se transmettent aussi, la société continuant de respecter la règle des 49 %. Un Foreign Quota, lui, passe directement aux héritiers.
Un testament thaïlandais règle la question en amont. C'est un acte court, peu coûteux, qui évite à vos proches d'avoir à s'en occuper depuis l'étranger.
La revente
Un Leasehold se revend très bien tant qu'il reste de la durée, c'est pourquoi on raisonne dès l'achat sur l'horizon auquel on compte sortir. Un Freehold (Chanote) via société offre deux sorties, céder les parts de la société ou lui faire vendre le bien, et la cession de parts évite les frais de transfert. Un Foreign Quota se transfère simplement, mais le marché des condos est étroit à Samui.
Deux réflexes suffisent. Conserver les preuves d'entrée des devises, qui conditionnent le rapatriement des fonds, et savoir qu'une revente au-delà de 5 ans de détention relève du droit de timbre plutôt que de la taxe commerciale spécifique.
Le jour où vous revendrez, nous nous occupons de tout.
Le service venteLes cinq pièges qui reviennent le plus souvent
Les erreurs les plus courantes commises par des acheteurs mal informés ou mal conseillés. Les connaître avant de chercher évite la quasi-totalité des mauvaises surprises.
Une société montée à la légère
Détenir un chanote via une société thaïlandaise est la voie normale pour un étranger, et la loi impose des associés thaïlandais. Ce qui fragilise un montage n'est donc pas la société, mais la façon dont elle est constituée. Des associés inconnus réunis par le vendeur, sans apport documenté, et un acheteur qui ne garde pas la main.
Faire monter la société par un avocat indépendant, avec des associés identifiés, des apports documentés, et des statuts qui règlent clairement la gérance et les droits de vote.
Croire au renouvellement automatique d'un bail
On vous vend un Leasehold « 30 ans renouvelable deux fois ». Seules les 30 premières années sont enregistrées et légalement garanties. Les deux renouvellements suivants sont contractuels, ils dépendent du bon vouloir du propriétaire foncier ou de ses héritiers.
Acheter en considérant que vous avez 30 ans, pas 90. Et faire chiffrer ce que vaut le bien à la revente dans quinze ans.
Ne pas vérifier, ou vérifier avec l'avocat du vendeur
Deux versions de la même erreur. Le vendeur presse, un autre acheteur serait sur le coup, et il propose gracieusement son juriste pour aller plus vite. Ce juriste est compétent, mais il n'est pas payé par vous et son intérêt est que la vente se fasse. La pression, elle, est un signal, pas une opportunité.
Mandater et payer votre propre avocat, et conditionner tout acompte par écrit à une due diligence favorable, avec remboursement intégral en cas de réserve.
Acheter sans vérifier l'accès et l'urbanisme
Un terrain magnifique dont le chemin d'accès appartient au voisin, sans servitude enregistrée. Ou une parcelle classée en zone où la construction est limitée en hauteur ou en surface au sol. Cela se découvre au cadastre et au plan d'urbanisme, pas sur place.
Faire vérifier l'accès légal à la voie publique et le zonage avant l'offre, pas après.
Sous-estimer le budget total
Taxes de transfert, honoraires juridiques, société éventuelle, frais bancaires, fonds de réserve, mobilier et remise en état. Toutes ces lignes s'ajoutent au prix, et beaucoup d'acheteurs les découvrent une fois l'acompte versé.
Bâtir le budget à environ 3 % au-dessus du prix du bien, et faire écrire dans le contrat qui paie quelle taxe.
Nous cherchons le bien à votre place et nous négocions pour vous.
La recherche et acquisitionLes mots que vous devez connaître
Chaque terme a sa fiche détaillée. Gardez-les sous la main au moment de lire un contrat.
Le titre de pleine propriété le plus sûr de Thaïlande, borné au GPS et reconnaissable à son garuda rouge.
Voir la fiche → LeaseholdLe bail de 30 ans, durée maximale enregistrable. Souvent vendu comme du 90 ans, à tort.
Voir la fiche → FreeholdLa pleine propriété perpétuelle. Pour un étranger, accessible en nom propre uniquement sur les copropriétés.
Voir la fiche → Quota étranger 49 %Les étrangers ne peuvent pas détenir plus de 49 % de la surface d'un immeuble en copropriété.
Voir la fiche → FET FormLa preuve bancaire que l'argent vient de l'étranger. Sans elle, pas de condo au nom d'un étranger.
Voir la fiche → Frais de transfertLes 2 % perçus par le Land Office au changement de propriétaire, souvent partagés entre les parties.
Voir la fiche → Droit de timbre0,5 % au Land Office, mais seulement quand la taxe commerciale spécifique ne s'applique pas.
Voir la fiche → Specific Business TaxLa taxe de 3,3 % due par le vendeur qui revend dans les 5 ans. Évitable dans plusieurs cas.
Voir la fiche → Nor Sor 3 GorLe titre à garuda vert. Un droit d'usage confirmé par relevé aérien, vendable et convertible en chanote.
Voir la fiche → Achat sur planAcheter avant construction. Le condo est encadré par la loi, la villa beaucoup moins.
Voir la fiche → Sinking fundLe fonds d'amortissement des condos, versé une fois à l'achat du neuf pour les gros travaux futurs.
Voir la fiche → ServitudeLa charge inscrite sur un terrain au profit d'un autre. Se vérifie au dos du titre.
Voir la fiche → EIAL'étude d'impact environnemental qu'un grand projet doit faire approuver avant de construire.
Voir la fiche → UsufruitLe droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus, à vie ou pour 30 ans, sans en être propriétaire.
Voir la fiche → Testament thaïlandaisL'acte qui organise vos biens thaïlandais. Sans lui, une longue procédure attend vos proches.
Voir la fiche → Land OfficeL'administration où tout se joue. Titres, baux, hypothèques et transferts s'y enregistrent.
Voir la fiche → AcompteLa règle française des arrhes rendues au double n'existe pas en droit thaïlandais.
Voir la fiche → Assurance de titreQuasi inexistante en Thaïlande. La vraie protection se joue avant de signer, pas après.
Voir la fiche →Du chanote à la servitude de passage, tout le vocabulaire d'un contrat thaïlandais y est repris, fiche par fiche.
Le lexique immobilierLes questions qu'on nous pose vraiment
Combien de temps prend un achat de bout en bout ?
Puis-je acheter à distance, sans venir en Thaïlande ?
Comment récupérer mon argent quand je revends ?
Dois-je déclarer ce bien dans mon pays de résidence ?
Quelle est la différence entre acheter à Koh Samui et ailleurs en Thaïlande ?
Un point de 30 minutes avant de vous lancer
Dites-nous ce que vous cherchez, votre budget et votre objectif. On vous dit ce qui est faisable, sous quelle structure, et ce que ça coûtera réellement. 100% gratuit et sans engagement, en français, avec une équipe installée à Koh Samui.
- Nos conseils sur votre projetStructure, budget réaliste, points de vigilance sur le type de bien visé.
- Une mise en relationAvocat indépendant, comptable, architecte selon ce dont vous avez besoin.
Un conseiller francophone vous contacte sous 24 h ouvrées.