Frais d’achat immobilier en Thaïlande

Acheter un bien en Thaïlande coûte peu en frais de transaction comparé à la France, mais l'addition mérite d'être comprise avant de signer. Il n'y a pas de notaire, donc pas de frais de notaire. À la place, quelques taxes et frais se règlent le même jour, au guichet du Land Office, au moment du transfert. Ce qui compte pour un acheteur, c'est de savoir lesquels le concernent, car la plupart pèsent d'usage sur le vendeur.

Les taxes du jour du transfert

Quatre prélèvements peuvent s'appliquer à une vente. Ils se calculent presque toujours sur la valeur d'expertise officielle du bien, révisée par l'administration, et non sur le prix affiché.

La Specific Business Tax et le droit de timbre ne se cumulent jamais. Quand le vendeur détient depuis cinq ans ou plus, ou qu'il a inscrit sa résidence au registre de maison depuis au moins un an, la SBT tombe et seul le timbre de 0,5 % reste dû. Une hypothèque, si l'acheteur emprunte, ajoute des frais d'enregistrement de 1 % du montant du prêt.

Qui paie quoi

La règle coutumière est simple. Les frais de transfert se partagent en deux, une moitié pour l'acheteur, une moitié pour le vendeur. La Specific Business Tax, le droit de timbre et la retenue à la source restent à la charge du vendeur. L'enregistrement de l'hypothèque revient à l'acheteur qui emprunte. Rien de tout cela n'est figé, tout se négocie et s'écrit dans le contrat. En vente neuve, les promoteurs imposent souvent leur propre répartition, parfois à l'avantage de l'acheteur comme argument commercial, parfois à son désavantage.

Ce que paie vraiment l'acheteur

Si le partage moitié-moitié des frais de transfert tient, l'acheteur ne supporte guère plus de 1 % du prix en taxes le jour du transfert. En ajoutant les frais annexes, on reste le plus souvent dans une fourchette de 1 à 3 %. Le chiffre peut monter vers 5 à 8 % si l'acheteur accepte d'absorber une part plus large des taxes du vendeur, ce qui arrive en revente ou chez certains promoteurs. Il n'existe donc pas de pourcentage unique, tout dépend de ce qui a été négocié. La seule certitude, c'est l'absence de frais de notaire qui alourdiraient la note en Europe.

Les frais annexes

Au-delà des taxes, quelques dépenses reviennent souvent. Les honoraires d'un cabinet pour la vérification du titre et l'accompagnement se situent autour de 40 000 à 80 000 bahts selon le bien. Pour un condominium, le sinking fund, contribution unique au fonds de réserve, se paie à la remise des clés, et une année de charges de copropriété est souvent réglée d'avance. Le vendeur d'un condominium doit fournir un certificat attestant qu'il n'a pas d'arriérés de charges, exigé par le Land Office pour enregistrer le transfert. Enfin, l'acheteur étranger d'un condominium doit faire venir ses fonds de l'étranger en devises et obtenir le FET form de sa banque thaïe, document sans lequel le transfert à un nom étranger ne peut pas s'enregistrer.