Les charges inscrites au titre de propriété

Les charges d'un titre de propriété thaïlandais sont toutes inscrites au dos du titre. Un chanote a deux faces. Le recto porte le propriétaire, la parcelle et son plan cadastral. Le verso, appelé en thaï สารบัญจดทะเบียน, tient le registre chronologique de tout ce qui grève le bien, hypothèque, bail enregistré, usufruit, servitude, vente à réméré, saisie. C'est cette page arrière, souvent traduite encumbrance index, qui dit la vérité juridique d'un terrain. En Thaïlande, une charge n'existe vraiment que si elle y figure.

Ce qui s'inscrit au dos du titre

Chaque acte enregistré au Land Office laisse une ligne au verso, avec sa date, sa nature et les parties. On y lit aussi bien les transferts successifs que les charges qui suivent le bien. Les principales à repérer avant d'acheter sont les suivantes.

La plus piégeuse est la vente à réméré. Le bien a déjà changé de mains sous condition de rachat, pour dix ans au maximum sur un terrain. Tant que le délai court, le vendeur qui vous fait face n'est peut-être plus le vrai propriétaire. Seule la lecture du verso révèle ce genre de situation.

Le principe qui change tout, l'enregistrement fait la loi

C'est le point que la plupart des acheteurs ignorent, et le plus important. En droit thaïlandais, un droit réel sur un immeuble ne devient opposable aux tiers que s'il est enregistré au Land Office. Le Code civil et commercial le pose clairement, un acte qui n'est pas passé par écrit et enregistré ne peut être opposé à un acquéreur de bonne foi qui, lui, a enregistré son droit.

Cela fonctionne dans les deux sens, et c'est contre-intuitif. Un bail ou un usufruit signé mais non enregistré n'est qu'un accord privé entre les parties, il s'éteint à la revente et ne protège pas son bénéficiaire face au nouveau propriétaire. À l'inverse, une charge bel et bien enregistrée survit à la vente et s'impose à vous, l'acheteur, que vous l'ayez vue ou non. Vous achetez le bien avec ce qui est écrit à son dos.

Comment lire les charges avant d'acheter

La vérification se fait au Land Office compétent, avec le numéro du titre. On y demande une recherche de titre officielle, un extrait certifié qui confirme l'authenticité du document, le nom du propriétaire enregistré et la liste complète des charges. C'est le socle de toute due diligence sérieuse.

Deux réflexes à garder. Toujours exiger le verso du titre, pas seulement le recto. Un vendeur qui ne montre que la première page cache peut-être une ligne gênante au dos, c'est une manœuvre classique. Ensuite, une recherche de titre a une validité courte, car une hypothèque ou une saisie peuvent être inscrites à tout moment jusqu'au transfert. On revérifie donc le registre le jour même de la vente. Les consultations en ligne sur le site du cadastre servent au premier dépistage mais n'ont aucune valeur légale, seul l'extrait certifié du bureau foncier fait foi.