Les frais d’enregistrement d’une hypothèque

Quand on finance un achat immobilier par un prêt en Thaïlande, la banque fait inscrire une hypothèque sur le bien au Land Office, et cette inscription a un coût propre. On l'oublie souvent dans les budgets, parce que la plupart des acheteurs étrangers paient au comptant. Mais dès qu'il y a un prêt garanti, deux frais s'ajoutent aux frais de vente, le droit d'enregistrement de l'hypothèque et le droit de timbre sur l'acte de prêt. Ils ne remplacent pas les 2 pour cent de transfert, ils viennent en plus, et le second se confond facilement avec un autre timbre dix fois plus élevé.

Combien coûte l'enregistrement de l'hypothèque

Le droit d'enregistrement de l'hypothèque au Land Office est de 1 pour cent du montant garanti par l'acte, c'est-à-dire en pratique le montant du prêt, et non la valeur du bien. Ce droit est plafonné à 200 000 bahts, ce qui le limite au-delà d'un prêt de 20 millions de bahts. À ce droit s'ajoute un droit de timbre sur l'acte de prêt, égal à 0,05 pour cent du montant emprunté, lui-même plafonné à 10 000 bahts. Les deux se règlent au Land Office le jour de l'enregistrement, qui se fait en même temps que le transfert de propriété, et c'est l'emprunteur qui les supporte. Un acheteur qui règle comptant, sans prêt, ne paie évidemment ni l'un ni l'autre.

Des frais qui s'ajoutent, pas qui remplacent

L'erreur courante est de croire que le 1 pour cent d'hypothèque tient lieu des 2 pour cent de transfert. Il n'en est rien, ce sont deux univers distincts. Les frais de transfert de 2 pour cent portent sur la vente et se calculent sur la valeur d'expertise. Le droit d'hypothèque de 1 pour cent porte sur le prêt et se calcule sur le montant emprunté. À la vente s'ajoutent encore, selon la situation du vendeur, la taxe commerciale spécifique de 3,3 pour cent ou le droit de timbre de vente de 0,5 pour cent, ainsi que la retenue à la source. L'hypothèque a donc son enveloppe à elle, qui ne joue que lorsqu'un prêt entre en scène, et qui s'empile sur tout le reste.

Le piège des deux timbres

Il faut faire attention à ne pas confondre deux droits de timbre qui se ressemblent à une virgule près. Le timbre sur l'acte de prêt vaut 0,05 pour cent du montant emprunté. Le timbre sur la vente, lui, vaut 0,5 pour cent de la valeur, dix fois plus, et il n'est dû que lorsque la taxe commerciale spécifique ne s'applique pas. Un chiffre mal recopié transforme un timbre de quelques milliers de bahts en une somme dix fois supérieure. Le premier concerne le financement, le second la mutation, et les deux ne tombent pas dans les mêmes cas.

Ce que paie vraiment un acheteur étranger

La mesure de relance qui abaisse ces frais à 0,01 pour cent, souvent mise en avant, ne change rien pour un étranger, car elle est réservée aux acheteurs de nationalité thaïlandaise. Un étranger qui finance son achat par un prêt thaïlandais paie donc les taux pleins, 1 pour cent d'enregistrement d'hypothèque dans la limite de 200 000 bahts et 0,05 pour cent de timbre sur le prêt. Au remboursement du crédit, la mainlevée de l'hypothèque au Land Office ne coûte qu'un droit fixe symbolique par titre, pas un nouveau pourcentage. Chiffrer l'ensemble de ces frais en amont, prêt compris, et vérifier leur répartition avec le vendeur font partie de ce que nous cadrons quand nous vous accompagnons pour préparer votre achat.