Code civil et commercial (Civil and Commercial Code)

Le Code civil et commercial, souvent abrégé CCC, est le socle du droit privé thaïlandais. C'est lui qui définit les contrats, les obligations, la vente, le bail, l'hypothèque, les droits réels sur un bien, la famille et les successions. Tout achat immobilier s'appuie sur ce texte, complété par les lois spéciales que sont le Land Code pour la terre et le Condominium Act pour la copropriété.

Un code de droit civil, pas de common law

La Thaïlande relève du droit civil codifié, comme la France, et non de la common law anglo-saxonne. Attention toutefois à une confusion fréquente, le Code civil et commercial ne descend pas du Code Napoléon. Il s'inspire surtout du code civil allemand, arrivé par l'intermédiaire du code japonais, avec quelques apports suisses. Un lecteur francophone ne doit donc pas présumer que ses réflexes de droit français s'y appliquent, plusieurs mécanismes fonctionnent différemment.

Six livres

Le code s'organise en six livres. Le premier pose les principes généraux et les personnes, le deuxième les obligations, le troisième les contrats particuliers dont la vente, le bail et l'hypothèque, le quatrième les biens et les droits réels comme l'usufruit ou la superficie, le cinquième la famille, le sixième les successions. Cette structure explique pourquoi un même achat peut mobiliser plusieurs livres à la fois, le contrat, la sûreté et, le jour venu, la transmission.

Les articles qui touchent l'immobilier

Quelques dispositions reviennent sans cesse dans une transaction. Le bail est plafonné à trente ans par la section 540, et doit être enregistré au Land Office au-delà de trois ans, faute de quoi il n'est opposable que pour trois ans. L'usufruit, les sections 1417 et suivantes, s'éteint au décès de son bénéficiaire et ne se transmet pas aux héritiers, là où le droit de superficie, lui, se transmet. La servitude, l'hypothèque, la vente à réméré ont chacune leurs articles. Le lecteur trouvera le détail dans les fiches dédiées à chacun de ces droits.

Loi générale, lois spéciales

Le Code civil et commercial est la loi générale, mais il cède devant les lois spéciales quand elles existent. Le code pose par exemple que la construction suit le sort du terrain, une seule et même propriété, et c'est le Condominium Act qui crée l'exception permettant de détenir un appartement à part et d'ouvrir la copropriété aux étrangers. De même, c'est le Land Code qui interdit à l'étranger la propriété du sol. Comprendre cette articulation évite bien des erreurs, un contrat parfaitement valable au regard du code civil peut être privé d'effet par une loi spéciale.