Charges d’un village de villas en Thaïlande, le lotissement

Acheter une villa dans un ensemble résidentiel, un moobaan comme on dit en thaï, veut souvent dire payer des charges communes et dépendre d'une structure qui gère les voies, le drainage et la sécurité. Beaucoup d'acheteurs croient à tort qu'une villa n'a jamais de charges, ou à l'inverse qu'elles fonctionnent comme dans un condominium. Ni l'un ni l'autre. Le lotissement de villas relève d'une loi spécifique, distincte de la copropriété. Voici qui gère quoi, comment sont fixées les charges, et ce qu'il faut vérifier avant d'acheter dans un domaine.

Une loi à part, pas la copropriété

Un ensemble de villas vendues par lots ne relève pas du Condominium Act mais du Land Development Act B.E. 2543, adopté en 2000, souvent appelé aussi Land Allocation Act. C'est une seule et même loi, deux traductions du thaï circulent. Elle s'applique dès qu'un terrain est divisé et vendu en dix lots ou plus. Le promoteur doit alors obtenir une licence, avec des plans d'infrastructures et de services, avant de commercialiser. La différence avec un condominium est de fond. Dans une copropriété, on possède un lot privatif dans un immeuble et une quote-part des parties communes. Dans un lotissement, chaque acheteur est plein propriétaire de sa parcelle et de sa villa, et la structure de gestion ne s'occupe que des équipements communs, voirie, drainage, éclairage, sécurité, espaces verts, parfois un club-house ou une piscine de village. Elle ne possède pas les villas.

Qui gère les parties communes

La loi prévoit une personne morale de lotissement, en thaï nitibukkon mubaan jadsan. Elle se crée lorsque les acheteurs représentant au moins la moitié des lots votent sa constitution et l'enregistrent au bureau foncier provincial. Tant qu'elle n'existe pas, c'est le promoteur qui reste responsable de l'entretien des parties communes, jusqu'à ce que les acheteurs constituent leur personne morale, ce pour quoi ils disposent d'au moins cent quatre-vingts jours après notification, ou que le comité l'autorise à continuer, ou qu'il cède les équipements à l'usage public. Une fois enregistrée, la personne morale a la personnalité juridique, un conseil élu et une assemblée générale, et tout acheteur en devient automatiquement membre. C'est elle qui fixe les règles d'usage du domaine et qui perçoit les charges.

Des charges obligatoires, et un vrai levier en cas d'impayé

Les charges sont facturées chaque mois par lot, et leur taux peut varier selon l'usage ou la surface du terrain. Le promoteur paie pour les lots invendus. Un propriétaire ne peut pas refuser de payer, c'est une obligation attachée au bien. En cas d'impayé, la loi organise une réponse graduée. Une pénalité de retard s'applique d'abord. Après trois mois consécutifs sans paiement, l'accès aux services communs peut être coupé. Après six mois, le bureau foncier peut suspendre l'enregistrement de tout transfert de la parcelle du débiteur jusqu'au paiement intégral, et la dette constitue un privilège sur le bien. C'est un point capital à la revente, cette dette suit la parcelle. Attention toutefois à ne pas calquer le condominium, une villa en lotissement n'a pas d'attestation d'absence de dette obligatoire à chaque vente comme en copropriété, le levier est ici la suspension du transfert et le privilège. En pratique, l'acheteur prudent réclame quand même une attestation d'apurement avant de signer.

Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter dans un domaine

Le premier point est le statut des voies d'accès et des réseaux. Sont-ils garantis par une servitude enregistrée au dos du titre, ou de simples voies privées du promoteur ? C'est décisif, car un équipement commun sans servitude enregistrée peut devenir inaccessible si le promoteur fait faillite ou revend. On vérifie ensuite qui entretient réellement le drainage, l'eau, l'électricité des communs et la sécurité, si la personne morale existe et a bien reçu les parties communes, le montant des charges et l'historique de paiement, arriérés compris puisque la dette suit le bien. Un avocat indépendant, pas celui du promoteur, mène ces contrôles. C'est exactement ce que couvre notre due diligence immobilière avant l'achat d'une villa en domaine.