Contrat de vente (SPA)

Le contrat de vente, ou Sale and Purchase Agreement en anglais, souvent abrégé SPA, est le document central d'une transaction immobilière en Thaïlande. Il fixe le prix, les conditions et le calendrier du transfert. Faute de notaire pour sécuriser l'acte, c'est lui, et la relecture qu'on en fait, qui protège vraiment l'acheteur.

Le contrat qui vous engage

Le contrat de vente se signe après le contrat de réservation et avant le passage au Land Office. Il doit désigner précisément le bien avec son numéro de titre et sa surface, le prix et l'échéancier de paiement, la date d'enregistrement du transfert, la répartition des frais et taxes, et les garanties du vendeur sur sa pleine propriété et l'absence d'hypothèque ou de servitude. Il prévoit aussi ce qui se passe en cas de défaut de l'une ou l'autre partie.

En thaï et en anglais, la version thaïe l'emporte

La plupart des contrats sont bilingues, thaï et anglais. Un contrat en langue étrangère est valable, mais devant un tribunal thaïlandais, en cas de litige, c'est la version thaïe qui fait foi. La version française ou anglaise n'est qu'une traduction de référence. D'où l'importance de faire relire le contrat, et surtout la concordance entre les deux versions, par un avocat indépendant, jamais par celui du vendeur ou du promoteur.

Le contrat n'est pas l'acte de vente

Point souvent mal compris, le contrat de vente est un accord privé entre les parties, il n'est pas enregistré. Ce qui est enregistré, c'est le transfert de propriété, effectué au Land Office sur son formulaire officiel, en présence des deux parties. Le contrat organise l'obligation de vendre, l'enregistrement la réalise. Tant que le transfert n'est pas inscrit, la propriété n'a pas changé de mains.

Dans le neuf, un contrat type imposé au promoteur

Quand on achète un appartement sur plan à un promoteur, la loi protège l'acheteur. L'article 6/2 du Condominium Act impose un contrat conforme à un formulaire type, et toute clause qui s'en écarte au détriment de l'acheteur est réputée nulle. S'y ajoute le régime des contrats contrôlés, qui prévoit notamment une pénalité de retard du promoteur d'au moins 0,01 % par jour, plafonnée à 10 % du prix, et une garantie de cinq ans sur la structure. Depuis janvier 2025, le contrat de réservation d'un condo est lui aussi encadré, avec obligation de rembourser l'acompte quand l'acheteur n'est pas en faute. Rien de tout cela ne s'applique en revanche à une revente entre particuliers, où le contrat est libre.

L'acompte et le défaut

À la signature, l'acheteur verse en général autour de 10 % du prix, jusqu'à 30 % pour un achat sur plan payé par tranches. L'acheteur qui se retire sans motif légal perd son acompte, le vendeur qui se dédit doit le restituer. Avant de signer un document qui vous engage sur plusieurs centaines de milliers d'euros, faites-le vérifier. C'est le cœur de notre due diligence immobilière.