Acheter à deux en Thaïlande

Acheter à deux en Thaïlande recouvre deux situations très différentes. Deux étrangers, un couple ou des associés, qui achètent ensemble un même bien. Ou un étranger et un conjoint thaïlandais. Les règles ne sont pas les mêmes, et les confondre mène à de vraies déconvenues. Voici ce que permet la loi, et comment sécuriser chaque cas.

Deux étrangers, l'indivision d'un condo

Deux étrangers peuvent acheter ensemble un appartement en copropriété, en indivision, avec les deux noms sur le titre. Le code civil et commercial encadre cette indivision à ses articles 1356 à 1366. Les parts sont présumées égales, sauf preuve d'apports différents, il est donc utile de fixer les quotes-parts par écrit. Chacun peut librement céder ou hypothéquer sa propre part, mais disposer du bien entier exige l'accord des deux. Pour une villa avec terrain, en revanche, l'indivision entre étrangers ne règle rien, puisque aucun des deux ne peut posséder le sol.

Le quota et le change quand on achète à deux

Un point rassure et surprend à la fois. Le quota étranger de 49 pour cent d'un immeuble se compte en surface de plancher, pas en nombre de personnes. Une unité détenue par deux étrangers en indivision ne compte donc qu'une seule fois dans ce quota, elle n'en consomme pas le double. En revanche, le financement suit une règle stricte. Chaque acheteur étranger doit apporter sa part depuis l'étranger, en devises, et obtenir son propre justificatif de change, le formulaire remis au bureau des terres. Le nom porté sur ce justificatif doit correspondre au nom inscrit au titre. Le format exact, un ou deux formulaires, dépend de la banque et du bureau des terres local, à caler avant de virer les fonds.

Avec un conjoint thaïlandais, le sol reste à son nom

Quand l'un des deux est thaïlandais, la logique change. Pour un terrain, l'étranger ne peut pas être copropriétaire, même marié. Le terrain est enregistré au seul nom du conjoint thaï, après une déclaration commune au bureau des terres attestant que les fonds sont son bien propre, son Sin Suan Tua, et non un bien commun. L'étranger n'a alors aucun droit de propriété sur le sol, mais il se sécurise par un usufruit, un droit de superficie, un bail de trente ans ou une hypothèque à son profit. Pour un condo acheté avec des fonds communs, l'unité est réputée détenue en totalité par l'étranger et s'impute donc sur le quota des 49 pour cent, sauf si la même déclaration la rattache au seul conjoint thaï.

Décès et séparation, prévoir la sortie

En indivision, rien n'est réversible automatiquement entre les deux acheteurs. À un décès, la part du défunt tombe dans sa succession et revient à ses héritiers, d'où l'intérêt d'un testament thaïlandais pour les biens situés en Thaïlande. Pour un héritier étranger d'un condo, il faut se signaler dans les soixante jours et, s'il sort du quota, revendre dans l'année. En cas de mésentente, personne n'est prisonnier de l'indivision. Chacun peut demander le partage à tout moment, un blocage contractuel ne pouvant excéder dix ans, et à défaut d'accord le bien est partagé ou vendu. Un accord écrit dès l'achat, avec droit de rachat réciproque et formule de prix, évite bien des conflits.

Sur un bail, deux preneurs plutôt qu'un

Contrairement à ce que disent certaines agences, la loi n'impose pas un seul preneur sur un bail. Nommer les deux membres du couple comme copreneurs est même recommandé, car un bail est un droit personnel qui s'éteint en principe au décès du preneur, sauf clause de transmission écrite. Avec deux preneurs, le survivant conserve le bail. C'est une précaution simple, à demander dès la signature. Nous cadrons ces choix, indivision, quotes-parts, sécurisation du conjoint étranger, dans notre accompagnement à l'achat.