Assurance de titre

L'assurance de titre est un contrat qui, dans certains pays, indemnise l'acheteur si un défaut du titre de propriété apparaît après la vente, un vrai propriétaire qui resurgit, un faux vendeur, une charge cachée. En Thaïlande, cette assurance n'existe quasiment pas. Ce n'est pas un manque à combler par une police, c'est une réalité du marché avec laquelle il faut composer autrement.

Ce qu'une assurance de titre couvrirait

Le risque qu'elle vise est celui du titre, pas celui du bâtiment. Un ancien propriétaire ou un héritier qui conteste la vente, un titre falsifié, une signature obtenue par fraude, une hypothèque ou une servitude non révélée, une erreur de registre. Dans les pays où elle existe, l'assurance de titre rembourse l'acheteur de bonne foi si l'un de ces vices ressort après l'achat.

Pourquoi elle n'existe quasiment pas en Thaïlande

La Thaïlande n'a pas de registre foncier national qui garantisse l'historique complet d'un bien. La sécurité repose sur le type de titre et sur les archives du Land Office local. Faute d'un système de garantie centralisé, le marché de l'assurance de titre ne s'est jamais développé, et aucune compagnie ne propose de police grand public comparable à ce qui se fait en Amérique du Nord. Les rares garanties de titre évoquées ici ou là sont des services privés, pas une véritable assurance, et leur portée se limite à ce que dit leur contrat.

À ne pas confondre avec l'assurance habitation

L'assurance habitation, elle, existe bien en Thaïlande et se souscrit facilement, pour un condo comme pour une villa. Mais elle couvre le bâtiment et son contenu, l'incendie, le vol, le dégât des eaux, la catastrophe naturelle. Elle ne dit rien du titre de propriété. Si quelqu'un conteste demain que le bien vous appartient, votre assurance habitation ne joue pas. Les deux protègent des choses totalement différentes.

Ce qui vous protège vraiment

Puisque l'assurance de titre n'est pas une option, la protection se construit avant la signature, pas après. Elle passe par une recherche de titre au Land Office, qui remonte la chaîne de propriété et révèle les charges inscrites au dos du titre, et par une vérification complète du bien et du vendeur avant l'achat. Un chanote contrôlé, un vendeur dont l'identité et les droits sont vérifiés, l'absence de prête-nom dans le montage, voilà ce qui tient lieu d'assurance en Thaïlande. La prévention remplace l'indemnisation.

Les garanties de titre proposées par certaines agences

On voit parfois une agence ou un promoteur proposer sa propre garantie de titre. Lisez le contrat avant d'y voir une sécurité. Ce n'est pas une assurance encadrée, c'est un engagement privé dont la valeur dépend entièrement de la solidité de celui qui le signe. Il ne remplace pas une vérification indépendante du titre, il vient au mieux en complément.