Land Code (code foncier thaïlandais)

Le Land Code, en français le code foncier thaïlandais, est la loi qui organise la propriété du sol en Thaïlande. Mis en vigueur en 1954, il définit les titres de propriété, confie leur délivrance et leur enregistrement au Department of Lands, et pose la règle qui structure tout achat par un étranger, l'interdiction de posséder du terrain. C'est le texte de référence dès qu'il est question de terre, par opposition au Condominium Act qui régit les appartements.

Ce que le code foncier organise

Le Land Code met en place la hiérarchie des titres, du chanote de pleine propriété aux certificats d'occupation les plus faibles, et fixe la manière dont une parcelle se délimite, se mesure et se transmet. Il institue le registre foncier national et les Land Office provinciaux, où chaque mutation, hypothèque, bail long ou servitude vient s'inscrire. Sans inscription au registre tenu sous ce code, un droit sur la terre reste fragile, souvent inopposable aux tiers.

L'interdiction faite aux étrangers

La section 86 est le cœur du sujet. Un étranger ne peut acquérir de la terre qu'en vertu d'un traité l'y autorisant, et aucun traité de ce type n'est en vigueur depuis 1970. L'interdiction est donc, en pratique, totale. Une terre acquise en fraude de cette règle doit être cédée, le Directeur général du Department of Lands pouvant en ordonner la vente. Ce que l'étranger peut posséder, c'est le bâti, une maison construite sur un terrain qu'il n'a pas, et un appartement en copropriété dans la limite du quota étranger, deux mécanismes qui vivent en dehors de cette interdiction du sol.

Les rares exceptions

Le code prévoit une ouverture, la section 96 bis, ajoutée en 1999. Un étranger qui investit au moins 40 millions de bahts dans des placements prescrits peut acquérir jusqu'à un rai de terrain à usage résidentiel, sur autorisation du ministre de l'Intérieur et à condition de maintenir l'investissement plusieurs années. Le dispositif existe sur le papier mais n'est presque jamais accordé. L'autre cas est l'héritage, un héritier étranger peut recevoir un terrain mais, faute de traité applicable, ne peut pas le faire enregistrer à son nom et doit le revendre, en général dans l'année.

Prête-nom, ce que le code punit

Le Land Code ne se contente pas d'interdire, il vise aussi les contournements. Ses sections 97 et 98 assimilent à un étranger toute société dont plus de 49 pour cent du capital, ou plus de la moitié des associés, sont étrangers, y compris en cascade de sociétés. Utiliser un Thaïlandais ou une société de façade comme prête-nom pour détenir un terrain à la place d'un étranger est puni, jusqu'à deux ans de prison et une amende, et la terre est cédée de force. C'est pour vérifier tout cela, l'origine du titre comme la solidité du montage, que notre service de conseil juridique intervient avant l'achat.