Airbnb en copropriété en Thaïlande

Louer son appartement à la nuit dans une copropriété thaïlandaise se heurte non pas à une, mais à trois barrières qui se cumulent. La loi hôtelière, la loi sur les copropriétés, et le règlement de l'immeuble lui-même. Être propriétaire de son lot ne suffit pas à s'en affranchir, et une seule de ces barrières suffit à rendre l'opération illicite. C'est le vrai visage de l'Airbnb en condo, très loin de l'idée qu'on possède et donc qu'on fait ce qu'on veut.

La règle des 30 jours, d'où elle vient

La première barrière est la loi hôtelière. Louer un logement pour moins d'un mois contre rémunération, à la nuit ou à la semaine, revient à exploiter un hôtel et exige une licence hôtelière. La location au mois ou plus, elle, en sort. C'est de là que vient la fameuse règle des trente jours, rendue célèbre par un jugement rendu à Hua Hin en 2018 qui a condamné la location courte durée d'un condo sans licence. Cette barrière existe pour tout logement, condo ou villa.

Ce que le Condominium Act interdit en plus

La deuxième barrière est propre à la copropriété. Depuis l'amendement de 2008, la section 17/1 du Condominium Act interdit d'exercer une activité commerciale dans un immeuble de copropriété à usage résidentiel, sauf dans une zone spécifiquement désignée pour le commerce. Les cabinets d'avocats considèrent qu'une location courte durée répétée constitue une telle activité commerciale, donc tombe sous cette interdiction. La nuance mérite d'être dite, le texte ne cite pas la location nommément, c'est une interprétation juridique, mais elle est constante. La sanction prévue est lourde, une amende pouvant atteindre 50 000 bahts, plus 5 000 bahts par jour tant que dure l'infraction. C'est une amende pénale, prononcée par l'État, pas par la copropriété.

Le règlement de copropriété peut l'interdire lui-même

La troisième barrière répond directement à la question que tout le monde se pose, une copropriété peut-elle interdire Airbnb. Oui. Une fois enregistrée, la copropriété se dote d'un règlement qui s'impose à tous les copropriétaires, y compris à ceux qui ont acheté avant son adoption. La Cour suprême a confirmé ce caractère contraignant. Le syndic peut donc voter une interdiction propre de la location de moins de trente jours, motivée par la tranquillité, la sécurité et le contrôle des accès. C'est une barrière autonome, qui existe même là où les deux lois seraient discutées.

Ce que la copropriété peut, et ne peut pas faire

La copropriété peut avertir le contrevenant, signaler l'infraction aux autorités, et surtout saisir le tribunal pour faire cesser l'activité et réclamer des dommages. En revanche, elle ne peut pas se faire justice elle-même. Couper l'eau ou l'électricité, bloquer l'accès aux parties communes ou à l'ascenseur pour faire pression sont traités par la Cour suprême comme des actes fautifs. La suspension de services et la majoration de 20 % par an que prévoit la loi visent les charges impayées de six mois et plus, pas une violation du règlement de ce type. Pour sanctionner une location sauvage, le chemin reste le juge.

Louer au mois, la voie qui reste ouverte

Rien n'interdit de louer son condo pour trente jours ou plus. C'est un usage résidentiel normal, hors du champ de la loi hôtelière comme de l'interdiction de commerce. Certains règlements imposent même une durée minimale plus longue, souvent six mois à un an, mais il s'agit alors d'une règle privée de l'immeuble, pas d'une exigence légale. Pour un propriétaire qui veut des revenus locatifs en règle, la location de moyenne et longue durée est la voie sûre, et notre service de gestion locative la structure de bout en bout.