Règlement de copropriété en Thaïlande

Le règlement de copropriété est le rulebook interne d'un condominium thaïlandais. Il ne faut pas le confondre avec le Condominium Act, qui est la loi nationale, ni avec les charges de copropriété, qui n'en sont qu'une conséquence. Le règlement, lui, est le document propre à chaque résidence, adopté à l'immatriculation de la copropriété et enregistré au Land Office. Il fixe la vie de l'immeuble et, surtout, il s'impose à tout acheteur, celui d'aujourd'hui comme celui de demain.

Ce que le règlement fixe

La loi impose un contenu minimum. L'article 32 du Condominium Act exige que le règlement précise le montant des charges, la gestion des parties communes, l'usage des parties communes et privatives, la quote-part de chaque lot et la clé de répartition des charges entre copropriétaires. C'est ce texte enregistré qui a force obligatoire. À côté de lui vivent les règles de vie quotidienne, le règlement intérieur, décidées par le comité et le gérant, sur le bruit, les animaux, les horaires de travaux ou de déménagement. Une interdiction lourde n'est réellement opposable que si elle figure au règlement enregistré ou a été votée en assemblée, pas si le bureau de gestion l'a inventée seul.

Il s'impose à tout acheteur

C'est le point que beaucoup découvrent trop tard. Le règlement enregistré au Land Office lie chaque copropriétaire, y compris celui qui achète après son adoption et celui qui était absent au vote. La Cour suprême l'a confirmé de façon constante. On n'achète donc pas seulement un lot, on achète un lot soumis à des règles collectives déjà écrites. Les modifier n'a rien d'anodin, il faut une résolution spéciale en assemblée générale, réunissant au moins la moitié du total des voix de la copropriété, un tiers si une seconde assemblée est nécessaire, puis réenregistrer le changement au Land Office. Autant lire le règlement avant de signer.

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La question qui revient sans cesse est celle de la location courte durée. La réponse est nette, le règlement peut l'interdire, même dans un condo à usage résidentiel, et beaucoup le font. Trois barrières se cumulent, la licence hôtelière exigée en dessous de trente jours de location, l'article 17/1 du Condominium Act qui réserve le lot à un usage résidentiel et non commercial, et le règlement de la résidence lui-même. Être propriétaire du freehold ne donne aucun droit d'y échapper. De même, le règlement ne peut pas déroger au quota étranger de 49 %, qui est une règle de loi et non une clause négociable.