Louer sa villa en courte durée en Thaïlande

Contrairement à un appartement en copropriété, une villa peut se louer en courte durée en Thaïlande sans détenir une licence hôtelière complète, à condition de rester sous un seuil et de s'enregistrer. C'est le régime dit du petit hébergement. Encore faut-il connaître les bons chiffres, car ceux qui circulent sur la plupart des sites francophones sont périmés depuis fin 2023.

Le seuil qui a changé fin 2023

Pour ne pas être qualifié d'hôtel, un hébergement doit rester au maximum à huit chambres et trente clients. C'est le seuil en vigueur, fixé par un règlement ministériel de 2023 entré en application fin octobre de la même année. Jusque-là, la limite était de quatre chambres et vingt clients. Ce chiffre de quatre chambres, encore répété partout, est faux depuis fin 2023. Sous le nouveau plafond, une villa de trois ou quatre chambres tient largement dans la catégorie du petit hébergement.

Un enregistrement, pas une licence

L'exemption n'est pas automatique. Il faut notifier l'activité auprès du registraire, en pratique le bureau du district, une démarche qui peut se faire en ligne et dont l'enregistrement vaut cinq ans. Ce régime dispense des exigences les plus lourdes de l'hôtellerie, mais pas de tout. Les normes de sécurité de base restent dues, extincteurs, détecteurs de fumée, éclairage de secours, sorties signalées, et l'urbanisme comme le contrôle des constructions continuent de s'appliquer. La loi pose aussi que l'activité doit rester un revenu d'appoint, le bien gardant le caractère d'une résidence privée et non d'un pur outil locatif.

Ce que l'exemption ne fait pas disparaître

Le point le plus mal compris. L'exemption porte sur la licence, pas sur la nature de l'activité. Louer à la nuit ou à la semaine reste de l'hôtellerie, et c'est justement pour cela qu'une exemption est nécessaire. Deux limites en découlent. Dès qu'on dépasse huit chambres ou trente clients, la licence hôtelière complète redevient obligatoire. Et le régime ne vaut que pour les maisons et villas, les logements posés sur un terrain, les unités de copropriété en sont exclues, où la courte durée est interdite pour d'autres raisons. S'ajoute la déclaration d'immigration de tout client étranger, le TM30, sous vingt-quatre heures.

Le cas d'une villa à Koh Samui

Une villa de trois ou quatre chambres à Koh Samui peut donc accueillir des voyageurs en règle, si elle reste sous le seuil, si elle est enregistrée au district, si l'activité demeure un revenu complémentaire et si les déclarations d'occupants sont faites. Une réserve importante mérite d'être posée. Plusieurs cabinets estiment que le déclarant du régime doit être thaïlandais, un exploitant étranger relevant alors de la loi sur les entreprises étrangères, tandis que d'autres présentent l'exemption comme ouverte aux propriétaires étrangers de villas. Les sources divergent, et le point se tranche au cas par cas avec un avocat. Pour un propriétaire étranger, la voie la plus sûre reste la location de trente jours ou plus, un simple bail hors du champ hôtelier. Notre service de gestion locative cadre l'une comme l'autre selon votre situation.