Permis de construire

En Thaïlande, aucun chantier ne peut démarrer sans permis de construire. L'autorisation est délivrée par l'autorité locale du lieu du terrain, l'OrBorTor en zone rurale ou la municipalité en ville, sous le régime du Building Control Act de 1979. Elle porte sur toute construction, extension ou démolition, et se prépare avec un architecte et un ingénieur titulaires d'une licence thaïlandaise.

Comment il s'obtient

La demande se dépose sur le formulaire officiel auprès de l'autorité locale, accompagnée des plans signés par les professionnels agréés. Une maison simple de moins de 150 m² sur deux niveaux peut être présentée avec un plan allégé. La loi laisse à l'administration 45 jours pour délivrer le permis ou motiver un refus, délai qu'elle peut prolonger. En pratique, il faut compter d'un mois et demi à quatre mois et demi pour une villa, davantage à Bangkok. Le permis délivré, le formulaire Or.1, est valable un an, les travaux doivent donc commencer dans l'année. À la fin du chantier, un certificat d'achèvement peut être exigé selon le type de bâtiment avant d'occuper les lieux.

Ce que l'on risque sans permis

Construire sans permis expose à trois mois de prison et jusqu'à 60 000 bahts d'amende, plus une amende journalière tant que dure l'infraction. Les peines sont doublées quand le bâtiment est destiné à la location, à la vente ou à un usage commercial, ce qui vise directement les villas de rendement. L'autorité peut imposer la mise en conformité et, si elle est impossible, ordonner la démolition aux frais du propriétaire. Refuser d'exécuter un ordre de démolition alourdit encore la sanction.

Le piège de la villa déjà construite

C'est le risque le plus concret pour un acheteur. Une villa qui existe déjà a pu être bâtie sans permis, avec un permis dépassé en hauteur ou en emprise, voire avec un permis falsifié. À Koh Samui et Phuket, sur les terrains en pente et en front de mer, le sujet est brûlant. En 2025, une enquête a relevé plus de quatre-vingt-dix infractions sur des villas de luxe de l'île, des constructions dépassant la limite de six mètres imposée sur ces reliefs. Début 2026, la municipalité de Koh Samui a découvert une dizaine de permis contrefaits, signatures imitées et pots-de-vin à la clé, et a invité les propriétaires étrangers de villas à flanc de colline à vérifier leurs papiers. L'acheteur qui hérite d'une construction illégale hérite du risque de démolition. Avant d'acheter, exigez le permis original, vérifiez que la villa correspond bien à ce qu'il autorise, et faites confirmer son authenticité auprès de la mairie émettrice. Pas de permis présenté, présomption de construction illégale. C'est un contrôle que couvre notre due diligence immobilière.

L'étranger et le permis

Le permis est établi au nom du propriétaire du terrain ou du titulaire du droit de bâtir. Un étranger qui construit sur un terrain tenu en leasehold ou par un droit de superficie doit veiller à ce que le permis soit à son propre nom. Ce document fait foi de qui a légalement construit et détient le bâtiment, et il est présenté au Land Office lors d'un transfert. Bien monté, il permet à l'étranger de posséder la construction séparément du sol. Notre équipe suit ces démarches de bout en bout dans le cadre du projet de construction de votre villa.