Expropriation en Thaïlande, l’État peut-il reprendre un terrain

Beaucoup d'acheteurs étrangers se demandent si l'État thaïlandais peut, du jour au lendemain, reprendre le terrain ou la villa qu'ils viennent d'acquérir. La réponse est oui, comme partout, mais dans un cadre précis, contre indemnisation, et sur un périmètre géographique étroit. L'expropriation en Thaïlande suit les grands projets d'infrastructure, routes, voies ferrées, aéroports, et non la nationalité du propriétaire. Voici ce que dit la loi, comment se calcule l'indemnité, et quand un acheteur doit vraiment s'en préoccuper.

Ce que dit la loi

L'expropriation est encadrée par l'Expropriation and Acquisition of Immovable Property Act B.E. 2562, adopté en 2019, qui a remplacé une loi de 1987. Le principe est celui de la plupart des pays, l'État peut acquérir de force un bien immobilier lorsqu'un intérêt public le justifie, à condition d'indemniser le propriétaire. Point essentiel pour un étranger, la loi s'applique à tous les propriétaires sans distinction de nationalité. Il n'existe ni protection ni immunité particulière pour un acheteur étranger, mais pas non plus de traitement défavorable. Un investisseur dont le projet est promu par le BOI bénéficie en plus d'une garantie contre la nationalisation de ses actifs, ce qui est une notion distincte de l'expropriation d'utilité publique.

Bail, société ou condominium, personne n'est à l'abri mais chacun est indemnisé

La forme de détention ne met pas à l'abri, elle change seulement qui touche l'indemnité. Si le terrain est détenu par une société thaïlandaise, c'est la société, propriétaire enregistrée, qui est expropriée et indemnisée. Si le bien est pris à bail, le preneur est expressément reconnu comme titulaire de droits et indemnisé séparément du bailleur, même s'il doit quitter les lieux. Le propriétaire d'un appartement en pleine propriété étrangère est traité comme tout propriétaire de son bâti. Autrement dit, ni le leasehold ni le condominium ne constituent un bouclier contre une prise d'utilité publique, contrairement à ce que laissent parfois entendre certains vendeurs. Ils garantissent une compensation, pas le droit de rester.

Comment se calcule l'indemnité

La loi vise une indemnité équitable, calée sur le prix du marché à la date où l'administration notifie les titulaires de droits. Dans la pratique, le comité d'évaluation manque de règles normalisées et s'aligne souvent sur la valeur d'expertise officielle, celle qui sert au calcul des droits de mutation, généralement inférieure au marché. C'est la principale source de litiges, l'indemnité proposée est parfois jugée insuffisante par le propriétaire. Un désaccord n'est pas sans recours. On conteste d'abord le montant devant le ministre compétent, puis, faute d'accord, devant la justice administrative. Cette voie de recours existe réellement et aboutit régulièrement à une réévaluation, un point que les guides francophones mentionnent rarement.

Un risque réel mais géographiquement étroit

L'expropriation ne frappe pas au hasard, elle suit les tracés d'infrastructures décidés par décret. La procédure passe par un décret royal qui délimite la zone, une consultation des personnes concernées, un arpentage avec notification préalable, puis l'évaluation et le paiement avant la prise de possession. Les grands chantiers récents en donnent la mesure, la ligne à grande vitesse entre Bangkok et Nakhon Ratchasima a fait l'objet de décrets d'expropriation, et à Phuket le tunnel entre Kathu et Patong a donné lieu à un décret publié en juin 2023, avec environ deux cent trente propriétaires indemnisés et obligation de libérer les lieux dans les trois mois suivant le paiement. Un bien situé pile sur un tracé décrété peut donc être pris. En dehors de ces corridors, ce qui est le cas de la grande majorité des villas de lotissement ou de bord de mer, la probabilité est très faible. Avant d'acheter près d'un axe majeur, vérifier le plan d'urbanisme local et les tracés publiés fait partie des contrôles que nous menons dans notre due diligence immobilière.