Renouvellement du bail

Le renouvellement d'un bail, en Thaïlande, n'a rien d'une formalité qui va de soi. Qu'il s'agisse de reconduire la location d'un logement ou de prolonger un bail long de trente ans utilisé pour détenir un bien, le principe est le même et il surprend souvent, un bail ne se renouvelle jamais tout seul. Il suppose un nouvel accord des deux parties, conclu à l'échéance, et le plus souvent un nouvel enregistrement. Comprendre ce mécanisme évite d'acheter une promesse qui ne vaut rien.

Pourquoi un renouvellement n'est jamais automatique

Le Code civil et commercial fixe à son article 540 la durée maximale d'un bail immobilier à trente ans. Un bail conclu pour une durée supérieure est ramené de plein droit à trente ans. Le même article ajoute que cette durée peut être renouvelée, mais que le renouvellement ne peut lui-même dépasser trente ans à compter du jour où il est convenu. Autrement dit, la loi autorise le renouvellement, elle ne le garantit pas et ne permet pas de le verrouiller d'avance. À cela s'ajoute l'article 538, qui rend un bail de plus de trois ans opposable seulement pour trois ans s'il n'est pas enregistré au Land Office. Un renouvellement est traité comme un nouveau contrat, il doit donc être enregistré à son tour pour valoir au-delà de trois ans.

Ce que vaut vraiment une clause de renouvellement

C'est le point que presque aucune annonce n'explique. Une clause qui promet le renouvellement du bail est un droit personnel contre le bailleur qui l'a signée, jamais un droit réel attaché au bien. La nuance est décisive le jour où le bien change de mains. L'article 569 prévoit que le bail enregistré, lui, survit à la vente, le nouveau propriétaire reprend les droits et obligations du précédent envers le locataire. Mais cette protection couvre le bail en cours, pas l'option de renouvellement. La Cour suprême l'a confirmé de longue date, dans son arrêt 6763/2541, un acquéreur n'est pas tenu d'honorer la promesse de renouvellement faite par le vendeur. Vous pouvez donc avoir une clause en bonne et due forme et vous retrouver sans rien parce que le bien a été vendu.

L'arrêt qui a fait tomber le 30+30+30 payé d'avance

En 2023, la Cour suprême a tranché une affaire devenue une référence, l'arrêt 4655/2566, largement rapporté début 2025. Un bail de trente ans à Phuket était doublé d'un accord signé le même jour prévoyant deux renouvellements de trente ans, le loyer des quatre-vingt-dix années ayant été réglé d'avance en une seule somme. La Cour y a vu une manœuvre pour contourner le plafond de trente ans et a jugé les renouvellements pré-convenus sans effet, le locataire a été condamné à quitter les lieux. La leçon est simple, un renouvellement ne se conclut valablement qu'à l'expiration du premier bail, pas trente ans à l'avance. Il faut rester mesuré, la Thaïlande n'applique pas le précédent de façon rigide et un vrai renouvellement négocié le moment venu reste valable. Mais le montage 30+30+30 vendu comme quatre-vingt-dix ans garantis, lui, ne tient pas.

Renouveler dans les règles

Un renouvellement solide se prépare, sans se pré-signer. Douze à vingt-quatre mois avant l'échéance, on vérifie d'abord qui est réellement propriétaire du bien au titre foncier, puis on conclut un nouveau contrat que l'on ré-enregistre au Land Office, formulaire Tor Dor 11, pour des frais de l'ordre de un pour cent du loyer total déclaré plus un droit de timbre de zéro virgule un pour cent. À défaut d'accord formel, la loi prévoit un filet à l'article 570, si le locataire reste dans les lieux à l'échéance et que le bailleur ne s'y oppose pas, le bail est réputé reconduit pour une durée indéterminée, donc résiliable par chacun avec un préavis. C'est une continuation précaire, à ne pas confondre avec un vrai renouvellement. Avant de vous engager sur un bail long présenté comme prolongeable sur quatre-vingt-dix ans, faites lire le contrat et vérifier le titre par un conseil indépendant, c'est le cœur de notre accompagnement à l'achat.