BOI (Board of Investment)

Le BOI, le Board of Investment, est l'agence thaïlandaise qui promeut l'investissement. Elle accorde à certains projets des avantages fiscaux, une ouverture du capital aux étrangers et des facilités de visa. Côté immobilier, elle intéresse pour une raison précise. Une société promue par le BOI peut détenir du terrain en pleine propriété pour son activité, même si elle est à majorité étrangère. Mais ce n'est en aucun cas un moyen d'acheter sa maison.

Une exception au Code foncier, pour une activité

Normalement, une société à majorité étrangère ne peut pas posséder de terrain en Thaïlande. Le BOI ouvre une brèche. La loi sur la promotion de l'investissement, à sa section 27, autorise une société promue à détenir le terrain nécessaire à son activité promue, au-delà même des limites des autres lois. La condition est stricte. Le terrain doit servir le projet, un site, des bureaux, le logement du personnel, jamais la résidence d'agrément de l'actionnaire étranger. La société doit aussi porter un capital libéré conséquent, et revendre le terrain dans l'année si la promotion prend fin.

Ce dispositif se resserre d'ailleurs. Depuis septembre 2025, le BOI cesse d'accorder ce privilège foncier à certaines sociétés à majorité étrangère dans plusieurs secteurs industriels. Le foncier lié au BOI n'est ni automatique, ni acquis pour toujours.

La route des 40 millions, souvent confondue avec le BOI

Il existe une autre porte, que l'on attribue à tort au BOI. Le Code foncier, à sa section 96 bis, permet à un étranger d'acheter jusqu'à un rai de terrain, à usage résidentiel, s'il investit au moins 40 millions de bahts dans des actifs désignés et les conserve plusieurs années. L'autorisation vient du ministre de l'Intérieur, pas du BOI. Le seul lien avec le BOI est qu'investir dans une activité qu'il promeut fait partie des placements éligibles à ces 40 millions.

Sur le papier, cette voie existe toujours en 2026. En pratique, les juristes la décrivent comme quasiment jamais accordée, lourde, et limitée à un rai qui ne se transmet pas par héritage. Ce n'est pas une solution réaliste pour se loger.

Ce que le BOI ne fait pas

Il faut être clair, car la promesse traîne partout. Le BOI ne permet pas à un particulier étranger d'acheter sa villa en pleine propriété. Son privilège foncier vise la société et son activité, pas le logement personnel. Pour se loger, les vraies voies restent celles que l'on connaît. L'appartement en freehold dans la limite du quota étranger. Le leasehold sur le terrain. Ou la maison, détenue séparément du sol qu'on ne possède pas. Le BOI, lui, relève du projet d'entreprise, pas de l'achat d'une résidence.

À noter, c'est aussi le BOI qui gère le visa longue durée LTR, un tout autre sujet que la propriété, traité à part. Un visa facilite le séjour, il n'ouvre aucun droit particulier à posséder du foncier.