Recherche de titre

La recherche de titre est la vérification, au bureau des terres thaïlandais, qu'un titre de propriété est authentique, qu'il appartient bien au vendeur et qu'aucune charge cachée ne pèse sur le bien. C'est l'étape qui sépare une promesse sur le papier d'une propriété réellement sûre. En anglais on parle de title search, dans les guides francophones on lit aussi vérification du titre de propriété, mais il s'agit toujours de la même démarche, menée avant de signer et de payer.

Ce que la recherche révèle

Elle remonte d'abord la chaîne de propriété, la succession des propriétaires jusqu'à l'origine du titre, pour confirmer que celui qui vend est bien celui qui possède. Elle établit ensuite le type et le rang du document, un chanote de pleine propriété n'offre pas les mêmes garanties qu'un Nor Sor 3 Gor ou un titre inférieur. Surtout, elle lit le dos du titre, la face où s'inscrivent les charges. C'est là que figurent une hypothèque, un bail enregistré, un usufruit, un droit de superficie, une servitude ou une saisie. Un vendeur qui ne montre que le recto cache peut-être ce qui est écrit au verso.

La recherche vérifie enfin la surface réellement bornée et l'accès légal à une voie publique, deux points sur lesquels un terrain se dévalue vite s'ils ne correspondent pas à ce qui a été annoncé.

Où et par qui elle se fait

Tout se passe au bureau des terres, le Land Office de la province où le terrain est enregistré, seul détenteur du dossier officiel. Le registre est public, mais dans la pratique un étranger passe par un avocat qui se rend sur place, consulte l'original, lit le verso en thaï et obtient une copie certifiée. Cette copie certifiée est le seul document qui a une valeur légale. Elle ne se confond pas avec le Tor Dor 13, qui est l'acte de transfert signé le jour de la vente, ni avec une simple consultation d'écran.

Combien de temps, combien elle coûte

Les frais du bureau des terres sont dérisoires, une copie de titre coûte quelques bahts. Ce que l'on paie, ce sont les honoraires du professionnel qui se déplace et interprète le dossier, de quelques milliers de bahts pour une recherche simple à bien davantage quand elle s'intègre à un audit complet. Ces montants varient d'un cabinet et d'une province à l'autre, ils se confirment au cas par cas.

La vérification en ligne ne suffit pas

Le département des terres propose une consultation en ligne et l'application LandsMaps donne la localisation approximative et la valeur d'expertise d'une parcelle. C'est un pré-repérage utile, rien de plus. Cette information est sommaire, elle n'a aucune valeur de preuve, et dans plusieurs provinces elle n'affiche même pas le nom du propriétaire enregistré. Ni l'hypothèque, ni la servitude, ni la saisie n'y apparaissent. Se fier à un écran pour un achat, c'est ignorer précisément ce qui se lit au dos du titre.

Un volet de la vérification d'ensemble

La recherche de titre ne couvre que le terrain et son document. Un achat sûr suppose aussi de vérifier le vendeur ou la société qui vend, les permis, le zonage et, pour un appartement, le quota étranger de l'immeuble. C'est l'objet de notre audit avant achat, qui commande la recherche de titre auprès du bureau des terres et l'inscrit dans une vérification complète, avant que vous n'engagiez le moindre baht.