Escrow (compte séquestre)

L'escrow, ou compte séquestre, est un dispositif où un tiers de confiance détient l'argent de l'acheteur et ne le verse au vendeur qu'une fois les conditions de la vente remplies, en général le transfert effectif du titre au Land Office. C'est une protection encadrée par la loi thaïlandaise depuis 2008. Elle existe, elle est solide sur le papier, et pourtant elle reste peu employée. Comprendre pourquoi aide à savoir quand elle vaut vraiment la peine.

Ce que dit la loi

L'Escrow Act de 2008 a créé un cadre officiel pour ces comptes et une licence obligatoire pour ceux qui les gèrent. Seules des banques et des institutions financières agréées peuvent être agent d'escrow, sous la supervision du Ministère des Finances. Un avocat ou une agence immobilière ne peuvent pas tenir ce rôle sans licence. L'agent doit rester neutre, sans lien avec l'une ou l'autre partie, et libérer les fonds uniquement quand les conditions écrites au contrat sont satisfaites.

Comment ça marche

L'acheteur dépose les fonds sur le compte séquestre plutôt que de les remettre directement au vendeur. L'argent y reste bloqué jusqu'à ce que les étapes convenues soient franchies, par exemple l'enregistrement du transfert du titre au nom de l'acheteur. Une fois la condition remplie, l'agent libère les fonds vers le vendeur. Si la condition n'est jamais remplie, l'argent revient à l'acheteur. Sur un achat sur plan, ce mécanisme peut prévoir la restitution de l'acompte, parfois avec intérêts, si le promoteur ne livre pas.

Pourquoi c'est peu utilisé

L'escrow est facultatif, il doit être expressément prévu dans le contrat, et en pratique peu de transactions y recourent, surtout hors des grandes villes. Plusieurs raisons se cumulent. Les vendeurs et les promoteurs préfèrent souvent un accès direct aux fonds. Le service a un coût. Le dispositif reste mal connu et l'offre d'agents agréés est limitée en province. Surtout, la pratique thaïlandaise habituelle réduit le besoin, car pour un bien existant au titre propre, le paiement et le transfert se font le même jour, au même guichet.

La pratique sans séquestre

Dans une vente classique, tout se joue en une fois au Land Office le jour du transfert. L'acheteur paie, en général par chèque de banque, et le titre est ré-endossé à son nom dans la foulée. Le vendeur ne touche l'argent qu'au moment où l'acheteur devient officiellement propriétaire, et inversement. Cette simultanéité est la vraie raison pour laquelle beaucoup d'acheteurs de biens déjà construits se passent d'escrow sans prendre de risque particulier.

Quand il vaut la peine

L'escrow prend tout son sens dès que le paiement et la livraison ne sont plus simultanés. L'achat sur plan auprès d'un promoteur en est le cas type, puisque l'acheteur verse avant que le bien existe. Il se justifie aussi pour de gros montants, pour un vendeur peu connu, ou quand l'acheteur ne peut pas être présent. Son coût varie et se négocie, souvent une fraction de pour cent de la valeur, parfois davantage, partagé entre les parties.

Ce qu'il ne protège pas

Le compte séquestre sécurise le paiement contre un défaut de transfert ou de livraison. Il ne dit rien de la qualité du titre. Un titre contesté, une hypothèque cachée, un permis manquant passeront à travers l'escrow sans être détectés. C'est le rôle de la vérification menée en amont, la due diligence, de couvrir ce terrain. Les deux sont complémentaires, l'un protège l'argent pendant l'opération, l'autre protège le bien avant de s'engager.