Héritage d’un condo

Un étranger peut parfaitement hériter d'un appartement en Thaïlande, par testament comme par la loi. La vraie question n'est pas là. Elle est de savoir s'il pourra l'enregistrer à son nom et le garder. Et sur ce point, tout dépend de sa propre situation au regard de la loi sur la copropriété.

Hériter oui, garder cela se mérite

Le droit successoral thaïlandais n'interdit à aucun étranger de recevoir un condominium. Mais pour l'inscrire définitivement à son nom au Land Office, l'héritier doit remplir lui-même l'une des conditions de l'article 19 du Condominium Act, celles-là mêmes qui encadrent un achat, et l'enregistrement ne doit pas faire dépasser le quota étranger de 49 % de la surface de l'immeuble. Le simple fait d'être héritier ne suffit donc pas à qualifier.

Le sort de l'héritier qui ne qualifie pas

Si l'héritier étranger ne remplit aucune condition, ou si l'inscription ferait franchir le seuil des 49 %, la loi lui laisse une porte de sortie. Il doit notifier le Land Office dans les 60 jours suivant l'acquisition, puis vendre l'appartement dans un délai maximum d'un an. Passé ce délai, le directeur général du Land Department a le pouvoir de le vendre à sa place, en prélevant des frais de 5 % sur le prix. L'héritier ne perd pas la valeur du bien, mais il ne peut pas le conserver.

Le cas le plus fréquent, un appartement déjà étranger

En pratique, la situation la plus courante est celle d'un défunt étranger qui avait acheté son condo dans les règles, en important ses fonds via un FET form. Ses héritiers étrangers reprennent alors ses droits et conservent généralement l'unité sans avoir à réimporter de devises, à condition de garder le FET d'origine. L'appartement était déjà compté dans le quota étranger, l'inscription de l'héritier ne le fait pas gonfler. L'issue peut toutefois dépendre des documents conservés et de l'appréciation du fonctionnaire, mieux vaut préparer ce dossier de son vivant.

La différence capitale avec un terrain

C'est le contraste à garder en tête. Un étranger ne peut jamais conserver un terrain dont il hérite, même le conjoint étranger d'un défunt thaïlandais, pourtant héritier légal, n'hérite que du produit de la vente et doit céder dans un délai imposé. L'appartement, lui, peut être gardé définitivement si l'héritier qualifie. Hériter d'un condo et hériter d'un terrain sont deux situations juridiquement opposées.

Testament et administrateur de succession

Un testament thaïlandais écrit, daté et signé devant deux témoins suffit, sans enregistrement ni notaire. Mais dans les faits, le Land Office exige presque toujours une ordonnance du tribunal thaïlandais nommant un administrateur de succession avant d'inscrire le transfert. Anticiper ce point, et la question fiscale des droits de succession, évite à ses proches une procédure longue. Notre accompagnement vous met en relation avec les bons interlocuteurs.