Prête-nom

Le prête-nom est le montage par lequel un étranger fait détenir un terrain thaïlandais par un tiers de façade, pour contourner l'interdiction faite aux étrangers de posséder le sol. C'est le montage le plus répandu et le plus dangereux du marché. Il est illégal, il expose à la prison, et l'étranger qui l'utilise n'est propriétaire de rien aux yeux de la loi.

Les formes du montage

La plus courante est la société thaïlandaise 51/49 à actionnaires fictifs. Des Thaïlandais détiennent la majorité sur le papier seulement, sans avoir apporté un baht ni participer à la moindre décision, pendant que l'étranger garde le contrôle réel par des actions à droit de vote renforcé, des procurations ou la signature du gérant. On trouve aussi le conjoint thaï prête-nom, où le terrain est mis au nom de l'époux thaïlandais avec des fonds qui ne sont pas les siens, et les particuliers prête-noms, parfois payés, qui détiennent le titre pour le compte de l'acheteur.

Pourquoi c'est illégal, et ce que l'on risque

Le Land Code punit à la fois celui qui détient et celui pour qui il détient. Son article 113 vise le Thaïlandais qui acquiert un terrain comme agent d'un étranger, son article 111 vise l'étranger lui-même, chacun encourant jusqu'à deux ans de prison ou une amende, ou les deux. Le montage par société tombe en plus sous l'article 36 du Foreign Business Act, qui frappe le prête-nom thaï comme l'étranger d'une peine pouvant aller jusqu'à trois ans de prison et d'une amende de 100 000 à un million de bahts. Quant au terrain, les articles 94 et 96 imposent sa cession forcée dans un délai fixé par l'administration, de 180 jours à un an, faute de quoi elle le fait vendre.

L'amende du Land Code, autour de 20 000 bahts, est dérisoire et fait croire à un risque léger. C'est une illusion. Le vrai coût est ailleurs, la perte du terrain et de l'argent investi, un casier judiciaire, et de plus en plus des poursuites annexes pour blanchiment et fausse déclaration à agent public, avec pour l'étranger l'expulsion à la clé.

La répression a changé d'échelle

La tolérance d'hier n'a jamais rendu le montage légal, elle le rendait seulement peu poursuivi. Ce n'est plus le cas. Fin 2024, une perquisition à Phuket a mis au jour plus de soixante sociétés prête-noms montées par un seul cabinet. En 2026, la Direction des terres a diffusé en mai trois circulaires très urgentes imposant le contrôle mensuel des sociétés à capital mixte et le signalement des mouvements en espèces importants, et les actionnaires thaïlandais doivent désormais prouver relevés à l'appui que l'argent de leurs parts est bien le leur. Une opération à Koh Pha-ngan a gelé plus de 200 millions de bahts et conduit à des arrestations. La donnée qui doit faire réfléchir un acheteur francophone, à Koh Samui près d'un quart des sociétés à investissement étranger sont détenues par des Français. Les autorités ne regardent plus le seul ratio 51/49, elles croisent leurs fichiers pour savoir qui a payé, qui décide et qui encaisse.

Une vraie société n'est pas un prête-nom

Détenir un bien via une société thaïlandaise n'est pas illégal en soi. Ce qui est illégal, c'est la coquille vide. Une société légitime a des associés thaïlandais qui ont réellement apporté leur capital, qui participent aux décisions et touchent des dividendes, une activité économique réelle et un capital cohérent avec la valeur de ses actifs. Le montage prête-nom, lui, est une société sans vie dont le seul objet est de détenir une villa, au capital ridicule face au prix du bien, où l'étranger tire toutes les ficelles. C'est cette différence de fond que les contrôles traquent désormais.

Les vraies options

Un étranger a des voies parfaitement légales pour investir. Le leasehold, un bail enregistré de 30 ans, l'achat d'un condominium dans le quota étranger, l'usufruit, le droit de superficie pour posséder la construction sans le sol, ou une société montée dans les règles avec de vrais associés. Aucune n'est un prête-nom. Avant de signer quoi que ce soit qui repose sur des Thaïlandais de façade, faites étudier votre projet par un avocat indépendant, c'est le cœur de notre due diligence immobilière.