Leasehold ou freehold en Thaïlande, lequel choisir ?

Avant même de choisir un bien en Thaïlande, un acheteur étranger doit trancher une question de fond, freehold ou leasehold. La pleine propriété perpétuelle ou le bail de trente ans. Ce choix décide de ce que vous possédez vraiment, de ce que vous transmettez et de ce que vous revendez. Il dépend surtout du type de bien, condo ou villa, et de votre horizon. Voici comment décider, sans les approximations qui circulent.

La différence de fond

Le freehold est la pleine propriété, un droit perpétuel inscrit à votre nom sur le titre, avec la liberté de vendre, de louer et de transmettre. Le leasehold est un bail enregistré au bureau des terres, un droit d'usage à durée déterminée, plafonné à trente ans par l'article 540 du code civil et commercial. Un bail de plus de trois ans doit d'ailleurs être enregistré pour être opposable au delà de trois ans, c'est l'article 538. La raison pour laquelle le leasehold existe tient en une règle, un étranger ne peut pas posséder de terrain en Thaïlande, l'article 86 du Land Code le lui interdit.

Pour un condo, une question de quota

Dans un immeuble en copropriété, un étranger peut détenir son appartement en pleine propriété, dans la limite du quota étranger de 49 pour cent de la surface totale. Tant que ce quota n'est pas atteint, le freehold est possible, et c'est le choix à privilégier. Une fois les 49 pour cent épuisés, le bureau des terres refuse toute nouvelle inscription étrangère en pleine propriété, et il ne reste que le leasehold sur le même lot. Le quota se vérifie immeuble par immeuble, avant d'acheter. À l'achat, un lot en leasehold s'affiche souvent de l'ordre de 10 à 15 pour cent moins cher que le même lot en freehold, un écart de marché qui dépend du programme, pas une règle.

Pour une villa, le sol impose le leasehold

Pour une maison avec terrain, il n'y a pas de choix sur le sol. L'étranger ne peut pas détenir le terrain en pleine propriété. Le montage courant combine un bail de trente ans enregistré sur le terrain et un droit de superficie, prévu aux articles 1410 à 1416, qui permet de posséder la construction séparément du sol. Un usufruit, aux articles 1417 à 1428, peut aussi donner un droit d'usage viager. Ce sont des briques de sécurisation, pas un pack automatique, et elles s'assemblent selon la situation, notamment quand un conjoint thaï détient le terrain.

Le mirage des 90 ans

C'est le point sur lequel le plus de contre-vérités circulent. On vous vendra un leasehold en « 30 plus 30 plus 30 », présenté comme quatre-vingt-dix ans garantis. C'est faux. Seul le premier bail de trente ans est un droit garanti. La reconduction n'est qu'une promesse contractuelle du bailleur, un droit personnel qui ne peut pas être enregistré d'avance et qui ne s'impose pas à un nouveau propriétaire du terrain. La Cour suprême l'a confirmé dans un arrêt numéro 4655/2566, rendu en 2023 et largement diffusé en 2025, en annulant des reconductions pré-signées et payées d'avance. La Cour n'a rien inventé, elle a rappelé que quatre-vingt-dix ans garantis n'ont jamais eu de base légale. Un deuxième et un troisième bail ne valent que si le bailleur, ou son successeur, accepte de les enregistrer le moment venu.

Revente, succession et frais

À la revente, un bien en leasehold perd de la valeur à mesure que le bail restant se raccourcit, car on achète un droit qui s'épuise, et le cercle des acheteurs est plus étroit. Le freehold garde mieux sa valeur et sa liquidité. Un leasehold récent, avec presque trente ans devant lui, se revend encore bien, la difficulté vient surtout de la seconde moitié du bail. À la succession, un condo en pleine propriété se transmet aux héritiers, un héritier étranger non éligible devant toutefois revendre dans l'année. Un bail, lui, est un droit personnel qui peut s'éteindre au décès du preneur si aucune clause de transmission n'a été prévue, un point techniquement débattu qui rend cette clause d'autant plus importante. Côté frais enfin, un bail s'enregistre pour environ 1,1 pour cent des loyers de toute la durée, contre 2 pour cent de frais de transfert pour un achat en pleine propriété, plus les taxes de cession. Attention, ces pourcentages ne portent pas sur la même base.

Alors, lequel choisir

La règle simple est que chaque fois que le freehold est possible, il est préférable. Vous le privilégierez pour un condo dont le quota est ouvert, un horizon patrimonial, un objectif de transmission ou de revente facile. Le leasehold s'impose pour une villa avec terrain, ou pour un condo dont le quota étranger est épuisé, et il se défend pour un usage sur quinze à vingt-cinq ans plus que pour transmettre. Dans tous les cas, ne comptez que sur le bail initial de trente ans, traitez toute reconduction comme un bonus non garanti, exigez une clause de succession, et fuyez les montages en société à prête-noms, illégaux. C'est exactement ce que nous vérifions dans notre accompagnement à l'achat, avant que vous ne signiez.