Distances de construction (setback)

Les distances de construction, ce que le vocabulaire technique appelle les setbacks, sont les reculs minimaux à respecter entre une construction et une référence, la limite du terrain, la route, un cours d'eau ou la mer. En Thaïlande elles ne forment pas une règle unique mais plusieurs jeux de distances, fixés au niveau national par le règlement ministériel numéro 55 de 2000, pris en application du Building Control Act de 1979. Près des plages de Samui ou de Phuket s'y ajoutent des arrêtés locaux souvent plus stricts, un sujet à part qu'il ne faut pas mélanger avec les règles nationales décrites ici.

Par rapport aux limites du terrain

C'est la clause 50 du règlement qui commande. Pour une villa jusqu'à 9 mètres de haut, tout mur comportant une ouverture, fenêtre, porte, aération, ou un balcon, doit se tenir à 2 mètres au moins de la limite de propriété. Entre 9 et 23 mètres de haut, cette distance passe à 3 mètres. Un mur entièrement plein, sans aucune ouverture, peut en revanche s'approcher jusqu'à 50 centimètres de la limite. Construire directement en limite reste possible dans un seul cas, un bâtiment d'au plus 15 mètres, avec l'accord écrit du voisin, un mur plein surélevé d'au moins 1,80 mètre au-dessus de la toiture de ce côté. À défaut, aucune construction ne peut coller la clôture.

Par rapport à la route

La clause 41 fixe le recul selon la voie. Une maison ordinaire le long d'une voie de moins de 6 mètres de large doit s'implanter à 3 mètres au moins de l'axe, c'est-à-dire du milieu, de cette voie. Pour un bâtiment de plus de 8 mètres ou de plus de deux étages, le recul monte à 6 mètres de l'axe si la voie fait moins de 10 mètres, au dixième de la largeur mesuré depuis le bord si elle fait de 10 à 20 mètres, et à 2 mètres du bord au-delà de 20 mètres. Une hauteur ne peut par ailleurs dépasser deux fois la distance horizontale qui la sépare du bord opposé de la voie la plus proche.

Par rapport à l'eau et à la mer

La clause 42 traite des points d'eau. Le long d'une rivière, d'un canal ou d'un fossé de moins de 10 mètres de large, la ligne de construction recule d'au moins 3 mètres, et de 6 mètres si le cours d'eau dépasse 10 mètres. Face à une grande étendue, un grand marais, un lac ou la mer, le recul est d'au moins 12 mètres. C'est de là que vient le fameux chiffre de 12 mètres. Attention toutefois, ce recul national s'entend sous réserve des arrêtés côtiers locaux, généralement plus sévères, qui décident réellement de ce qui se construit près des plages. Le détail de ces règles de bord de mer figure dans notre fiche sur les règles de construction à Koh Samui.

Espace libre, sanctions et bon voisinage

Un dernier chiffre est utile, la clause 33 impose de laisser non bâti au moins 30 pour cent de la plus grande surface de plancher d'un bâtiment résidentiel. En cas de non-respect d'un recul, le permis est refusé ou annulé, une mise en conformité est ordonnée et, si la partie fautive ne peut être corrigée, la démolition est prononcée aux frais du propriétaire, comme l'ont confirmé plusieurs décisions de justice. À côté de ce droit public de la construction, le code civil règle séparément les distances entre voisins, par exemple un puits ou une fosse tenus à au moins 2 mètres de la limite. Faire vérifier ces contraintes dès la conception par un architecte agréé évite de découvrir un problème une fois les fondations coulées.