Section 19 du Condominium Act

La Section 19 du Condominium Act est l'article qui dit quels étrangers ont le droit de posséder un appartement en pleine propriété en Thaïlande. On la confond souvent avec le quota de 49 %, qui relève en réalité de la Section 19 bis. La Section 19, elle, dresse la liste des cinq catégories d'étrangers éligibles.

Les cinq catégories d'étrangers autorisés

La loi énumère cinq situations qui ouvrent le droit de détenir un condominium. Un étranger titulaire de la résidence permanente au titre de la loi sur l'immigration. Un étranger admis au titre de la loi sur la promotion des investissements, le BOI. Une personne morale enregistrée en Thaïlande mais considérée comme étrangère au sens des articles 97 et 98 du Land Code. Une personne morale étrangère titulaire d'un certificat de promotion du BOI. Et enfin, la voie de la quasi-totalité des acheteurs, l'étranger qui apporte des devises étrangères dans le Royaume, ou qui retire les fonds d'un compte en baht de non-résident ou d'un compte en devises.

La voie des devises, celle de presque tous les acheteurs

Le particulier étranger qui achète relève presque toujours de la cinquième catégorie. Il doit prouver que l'argent est entré en Thaïlande en devises étrangères puis a été converti en baht sur place, pour un montant au moins égal au prix du bien. Cette preuve, c'est le FET, l'attestation de la banque. Au bureau des terres, il faut aussi une lettre de la personne morale de la copropriété confirmant que l'unité tient dans le quota étranger de 49 %, et une attestation d'absence d'arriérés de charges. Sans ces pièces, l'enregistrement au nom de l'étranger est refusé.

Hériter d'un condo sans être éligible

Un étranger qui reçoit un condominium en héritage sans relever de la Section 19 doit prévenir le bureau des terres par écrit dans les soixante jours, puis céder le bien dans un délai d'un an. Passé ce délai, le directeur général du Département des terres peut le vendre à sa place, en retenant des frais de 5 % du prix. La règle vaut aussi pour un héritier pourtant éligible quand le quota de 49 % de l'immeuble est déjà atteint.

Une loi de 1979, un quota fixé en 1999

Le Condominium Act date de 1979. La propriété étrangère y figurait déjà, plafonnée à 40 % de la surface des unités. L'amendement de 1991 a remanié la Section 19, celui de 1999 a porté le plafond à 49 %, et l'amendement de 2008 a renforcé la protection des acheteurs sans toucher à ce chiffre. Dire que le quota de 49 % date de 2008 est donc inexact, il est en vigueur depuis 1999. Avant d'acheter, notre service de vérification confirme votre éligibilité et le quota encore disponible dans l'immeuble.