Certificat de conformité d’une construction (Aor.6)

Le certificat de conformité d'une construction en Thaïlande, le formulaire Aor.6, prête à une confusion coûteuse. Beaucoup d'acheteurs francophones, et même certains cabinets, importent l'idée occidentale d'un certificat d'habitabilité obligatoire pour tout logement neuf. En Thaïlande, ce document n'existe pas pour une maison individuelle. Le Aor.6 est un certificat d'utilisation réservé aux bâtiments dits contrôlés, comme les immeubles de condominiums, les hôtels ou les commerces. Une villa standard n'en reçoit pas, et n'en a pas besoin.

Le certificat qui n'existe pas pour une villa

Le Aor.6 découle de la Section 32 du Building Control Act. Après l'achèvement d'un bâtiment contrôlé, le titulaire du permis prévient l'autorité locale, qui inspecte l'ouvrage et délivre, s'il est conforme au permis, un certificat autorisant son utilisation. La liste des bâtiments concernés est précise, entrepôts, hôtels, immeubles de condominiums, établissements de santé, bâtiments commerciaux, industriels ou éducatifs. Les résidences privées n'y figurent pas.

La conséquence est nette, et confirmée par l'administration thaïlandaise elle-même. Pour une maison individuelle, l'autorité locale ne peut pas délivrer de Aor.6, puisque le bâtiment n'est pas contrôlé. Un cas documenté sur le forum du Department of Public Works montre un état civil réclamant à tort ce certificat à un particulier pour lui ouvrir un livret de maison, avant que le service technique ne rappelle qu'il n'a pas lieu d'être. Une villa habitée sans Aor.6 n'est donc pas une villa en défaut, c'est la situation normale.

Ce qui prouve vraiment qu'une villa est en règle

Puisque le certificat d'utilisation ne s'applique pas, ce sont trois autres documents qui établissent la légalité et l'occupation d'une maison. Ils forment la chaîne à vérifier avant d'acheter.

C'est le permis de construire, et non un certificat d'habitabilité, qui atteste qu'une villa a été bâtie dans les règles. Le raccordement à l'eau et à l'électricité découle du tabien baan, pas du Aor.6, et son absence ne bloque donc rien pour une maison. Dans une zone sans plan d'urbanisme, où le permis n'est pas exigé, la propriété du bâti peut se prouver par un certificat délivré par l'Or Bor Tor local, un document encore différent du Aor.6.

Le Aor.6, lui, compte pour un condo

Là où le certificat de conformité reprend tout son poids, c'est pour l'achat d'un logement neuf en copropriété. Un immeuble de condominiums est un bâtiment contrôlé. Le promoteur doit donc obtenir le certificat de la Section 32 après l'achèvement, avant l'enregistrement de la copropriété et la remise des lots. Pour l'acheteur d'un condo sur plan, vérifier que l'immeuble a bien reçu ce certificat fait partie des contrôles utiles, au même titre que l'étude d'impact ou le permis de construire. La bonne question n'est donc pas de savoir si une villa possède un Aor.6, mais de distinguer le bâtiment qui en relève de celui qui n'en relève pas.