Sap-Ing-Sith

Le Sap-Ing-Sith, en thaï ทรัพย์อิงสิทธิ, est un droit réel créé par une loi de 2019 qui permet d'utiliser un bien immobilier, terrain ou logement, pour une durée déterminée. Il est présenté comme une alternative au bail long pour les étrangers, plus souple à revendre. Mais il ne donne pas la propriété du sol, et ses limites méritent d'être connues avant de s'y engager.

Ce que la loi de 2019 a créé

Le Sap-Ing-Sith Act est entré en vigueur le 27 octobre 2019. Sa traduction officielle est Rights Over Leasehold Asset Act. C'est un droit réel autonome, distinct du bail du Code civil, enregistré au bureau foncier et inscrit sur le titre de propriété. Cette inscription est ce qui fait sa force, le droit est opposable aux tiers et survit à la vente du terrain. Un nouveau propriétaire du sol reste tenu par le Sap-Ing-Sith en cours.

Sa force par rapport au bail

C'est là qu'il se distingue d'un bail classique. Le Sap-Ing-Sith est cessible, transmissible par héritage et peut servir de garantie pour un prêt, tout cela sans l'accord du propriétaire du sol. Un bail, à l'inverse, ne se cède qu'avec l'accord écrit du bailleur et s'éteint en général au décès du preneur. Pour qui cherche un droit long qu'il pourra revendre ou léguer, la différence est réelle.

Ses limites, que le marketing oublie

Le Sap-Ing-Sith est plafonné à trente ans, sans renouvellement automatique. À l'échéance, il n'y a pas de reconduction de plein droit, il faut négocier et enregistrer un droit entièrement neuf, ce qui suppose un propriétaire du sol toujours d'accord. Autre point rarement mis en avant, à la fin du droit et sauf accord écrit contraire, les constructions bâties par le titulaire reviennent au propriétaire du terrain, sans indemnité. Une villa édifiée par un étranger peut donc lui échapper à terme.

Pour un étranger, en pratique

La loi n'interdit pas à un étranger de détenir un Sap-Ing-Sith, et il est effectivement vendu comme une solution de détention longue. Mais il ne contourne pas l'interdiction de posséder le sol, le titre reste au nom d'un propriétaire thaïlandais. Sur le terrain, aucune instruction publiée du Département des terres n'encadre les demandes d'étrangers, et le traitement varie d'un bureau à l'autre. L'outil reste peu utilisé, et les banques prêtent rarement contre lui. C'est une option de niche, à comparer sérieusement avec le leasehold et l'usufruit avant de choisir.

Ne pas confondre avec les projets à 99 ans

Deux projets distincts ont beaucoup circulé, l'un pour allonger la durée des baux de trente à quatre-vingt-dix-neuf ans, l'autre pour porter le Sap-Ing-Sith lui-même à quatre-vingt-dix-neuf ans, dont la consultation publique s'est close en septembre 2025. À ce jour, aucun des deux n'est promulgué. Le Sap-Ing-Sith reste plafonné à trente ans, et toute promesse de durée plus longue n'est qu'une clause contractuelle, pas la loi.