Sous-location

La sous-location consiste, pour un locataire, à relouer à un tiers le bien qu'il tient lui-même en location. En Thaïlande, le Code civil et commercial l'encadre, et le principe de départ surprend souvent, car elle est interdite par défaut. Tout repose sur ce que le bail autorise, ou non.

Ce que dit la loi

L'article 544 du Code civil et commercial pose la règle. Sauf disposition contraire du contrat de bail, le locataire ne peut ni sous-louer ni céder ses droits, sur tout ou partie du bien, à un tiers. Autrement dit, la sous-location n'est possible que si le bail la prévoit noir sur blanc. Un contrat muet sur ce point vaut interdiction. Ce n'est donc pas une simple question d'accord verbal au coup par coup, mais une clause qui doit figurer dans le bail dès sa signature.

Sans clause, le bailleur peut résilier

Sous-louer sans y être autorisé est une violation du bail. Le propriétaire peut alors demander la résiliation du contrat, conserver le dépôt de garantie selon les clauses prévues, et obtenir le départ des occupants. Le risque n'est pas théorique, c'est souvent le voisinage ou la copropriété qui signale une rotation d'occupants inhabituelle.

Qui répond de quoi

Quand la sous-location est régulière, l'article 545 précise les responsabilités. Le sous-locataire est directement responsable envers le bailleur, notamment pour le loyer. Un loyer payé d'avance au locataire principal n'est pas opposable au propriétaire, qui peut donc le réclamer de nouveau au sous-locataire. Cette règle ne concerne que les sous-locations autorisées, celles qui reposent sur une clause du bail.

Le mirage du sous-louer pour faire de l'Airbnb

On voit fleurir l'idée d'investir en Thaïlande sans rien posséder, en louant des logements pour les sous-louer en courte durée. Le montage se heurte à trois barrières qui s'additionnent. Le bail doit d'abord autoriser la sous-location, faute de quoi tout s'arrête à l'article 544. La location de moins de trente jours relève ensuite du régime hôtelier et exige une licence hôtelière que presque aucun particulier ne détient. Enfin, le règlement de la plupart des copropriétés interdit la courte durée, avec ses propres amendes. Le modèle vendu par certains influenceurs ignore ces trois obstacles.

En leasehold et au-delà de trois ans

Dans un montage en bail longue durée, très courant pour les étrangers, le droit de sous-louer doit lui aussi être écrit dans le contrat. Une sous-location ne peut jamais dépasser la durée du bail principal, plafonné à trente ans. Et comme tout bail immobilier, un sous-bail de plus de trois ans doit être enregistré au bureau foncier pour être opposable au-delà de cette durée, sans quoi il ne vaut que trois ans.