Garantie de construction

La garantie de construction oblige le promoteur ou le constructeur à réparer, pendant une durée fixée par la loi, les défauts qui touchent un bien neuf. En Thaïlande, cette garantie existe bel et bien, mais elle n'est pas la même selon qu'on achète un appartement neuf en copropriété ou qu'on fait construire une villa. Confondre les deux, comme le font beaucoup de sites, mène à des attentes fausses. Voici ce que dit vraiment la loi.

Le condo neuf, cinq ans et deux ans

L'achat d'un appartement neuf au promoteur passe par un contrat au format imposé par la loi sur la copropriété. Ce format fixe une garantie minimale que le contrat ne peut pas réduire au détriment de l'acheteur. Le promoteur répond des défauts de la structure pendant cinq ans, et des autres éléments pendant deux ans. Le point de départ est l'enregistrement du transfert de propriété au bureau des terres, pas la signature. Une réglementation de protection du consommateur entrée en vigueur début 2025 a renforcé ce cadre, en encadrant aussi la phase de réservation. Ces durées sont d'ordre public, une clause qui les rabote est nulle.

La villa, cinq ans et un an

Pour une maison que l'on fait construire, la base est différente, c'est le Code civil et commercial. Son article 600 rend l'entrepreneur responsable des défauts pendant un an après la livraison, porté à cinq ans pour une construction en dur, et cette limite tombe si le constructeur a dissimulé le vice. Depuis 2017, les contrats de construction d'habitation pour un particulier sont eux aussi encadrés, avec une garantie de cinq ans pour la structure et d'un an pour les parties non structurelles. Le chiffre de deux ans, souvent répété, ne s'applique donc pas à la villa neuve, c'est un an.

Attention au délai pour agir

Une seconde confusion coûte cher. Le délai de cinq ans est la période pendant laquelle le vendeur reste responsable, ce n'est pas le temps dont vous disposez pour agir. Côté construction, le Code civil impose d'intenter l'action en justice dans l'année qui suit l'apparition du défaut. Côté copropriété, la réparation se déclenche par une notification écrite au promoteur. Attendre, c'est risquer de perdre son recours même si la garantie court encore.

Garantie de la loi et garantie du contrat

À côté de la garantie légale, les promoteurs annoncent souvent une garantie commerciale dans leurs brochures, en général de douze à vingt-quatre mois sur les finitions et les équipements. Elle est utile, mais elle ne remplace pas la garantie légale et, pour un appartement neuf, elle ne peut pas descendre sous le minimum de cinq et deux ans. Toujours lire ce que le contrat promet, et le comparer à ce que la loi impose déjà.

Comment la faire jouer

La marche à suivre est simple. Notifier le défaut par écrit et daté au promoteur, qui doit réparer sous trente jours, tout de suite si le défaut est urgent. S'il ne fait rien, l'acheteur peut faire réparer et lui en réclamer le coût, puis saisir la justice, les litiges de vente d'appartement bénéficiant d'une procédure consommateur allégée. Reste une limite majeure, la garantie ne vaut que la solidité de celui qui la porte. La Thaïlande n'impose pas de compte séquestre pour l'achat sur plan, un promoteur en faillite laisse une créance très difficile à recouvrer. D'où l'importance de vérifier son historique et sa santé financière avant d'acheter. Pour un projet de construction, notre service de construction de villa encadre le contrat, la garantie et la réception, du permis à la remise des clés.