Condotel

Un condotel est un immeuble vendu par lots comme une copropriété, mais exploité comme un hôtel, un opérateur louant les appartements en courts séjours et reversant une part des revenus aux propriétaires. Le mot mélange condominium et hôtel. Il faut le savoir d'emblée, condotel n'est pas une catégorie juridique thaïlandaise, c'est un terme commercial. En droit, il n'existe que la copropriété d'un côté et l'hôtel de l'autre, et ces deux régimes s'accordent mal.

Comment on vous le vend

L'argumentaire est séduisant. Vous achetez un appartement en pleine propriété, vous en profitez quelques semaines par an, et le reste du temps un gestionnaire le loue à la nuit pour vous. Les revenus arrivent selon trois formules, un loyer garanti sur quelques années, une mise en commun des recettes de tous les lots répartie ensuite au prorata, le rental pool, ou un partage propre à chaque appartement. Sur le papier, la pleine propriété et le rendement hôtelier réunis. C'est justement cette réunion qui pose problème.

La règle des 30 jours

La loi hôtelière considère comme une activité d'hôtel toute mise à disposition d'un logement contre paiement pour moins de 30 jours. En dessous de ce seuil, il faut une licence hôtelière, obtenue au niveau de l'immeuble et de son exploitant. Un copropriétaire seul ne peut pas obtenir cette licence pour son unique appartement. Autrement dit, le particulier qui loue son lot à la nuit est dans l'illégalité, quel que soit le nombre de lots qu'il possède. Au-delà de 30 jours, la location redevient un bail d'habitation ordinaire, hors du champ hôtelier.

Ce que dit la loi sur la copropriété

Le Condominium Act interdit d'exploiter un commerce dans les lots d'une copropriété, en dehors des espaces spécialement prévus à cet usage. Louer un appartement à la nuit entre dans cette interdiction. En novembre 2023, le département des terres a confirmé cette lecture par une circulaire, un lot de copropriété ne peut pas servir à une exploitation hôtelière, même avec l'accord des copropriétaires. La seule issue légale serait de sortir l'immeuble du régime de la copropriété pour le placer sous la loi hôtelière, ce qui fait alors perdre le titre de propriété individuel.

La contradiction du montage

Les deux promesses s'annulent. Si l'immeuble est enregistré en copropriété, vous obtenez un vrai titre de lot, le titre dit Or Chor 2, et le quota étranger de 49 pour cent s'applique, mais la location à la nuit n'est pas légale. Si l'immeuble fonctionne vraiment comme un hôtel, la location courte durée est légale, mais l'acheteur reçoit le plus souvent du leasehold ou une part de société, pas la pleine propriété. Beaucoup de projets vendus comme condotels vivent dans cette zone grise. Les cabinets juridiques sérieux la signalent, le marché la présente comme normale. Raison de plus pour faire vérifier, projet par projet, ce que vous achetez réellement et ce que vous avez le droit d'en faire.

Les rendements garantis, à lire de près

Les promoteurs affichent souvent 6 à 8 pour cent garantis sur trois à cinq ans. Trois réserves. La garantie est fréquemment intégrée dans un prix d'achat gonflé, si bien que l'acheteur finance lui-même son propre rendement. Elle ne vaut que la solvabilité de celui qui la promet, si sa trésorerie se tend, les versements se retardent ou s'arrêtent. Et le contrat de gestion enferme, jours d'occupation personnelle plafonnés, sortie du programme pénalisée, mobilier imposé, autant de freins à la revente. Un rendement garanti se juge sur le prix payé, pas sur le pourcentage annoncé.

Avant d'acheter

Trois vérifications valent mieux qu'une brochure. Le titre réel attaché au lot et ce qu'il autorise, l'existence et le niveau de la licence hôtelière de l'immeuble, et un calcul de rendement bâti sur une occupation réaliste et les vraies charges, pas sur la projection du vendeur. Notre audit avant achat passe le montage au crible, le titre, la licence, le contrat de gestion et la promesse de rendement, avant que vous ne signiez.